האם המחירים יורדים או עולים? התשובה מתחבאת במאמר הזה : כרמל סנטר

השוק משתנה כל הזמן ולא משדר יציבות. כולם יודעים שנפח השוק נחלש משמעותית. מס רכישה עלה לפני שנתיים וחצי ל- 8 % (תודה לך כחלון). מצד אחד, עליה של 3% (היה קודם לכן 5%) לא נשמע דרסטי. מצד שני הוא גרם לירידה של 80% (!!!) בנפח שוק המשקיעים. הרחיק אותם משוק הנדל”ן המקומי ושלח אותם לרכוש נכסים בחו”ל.

האם מחירי הנדל”ן עולים או יורדים?

במאמר הנוכחי אספר לכם את התשובה לשאלה שכולם שואלים. האם המחירים עולים או יורדים? כי היום כבר אפשר לסכם את שנת 2018. כסטטיסטיקאי, ברור לי שניתוח מידע הוא תמיד בדיעבד. עד שמתקבל החומר ועד שמעבדים אותו, זה כבר סוג של היסטוריה לא רלוונטית. כמו בבורסה, כשקוראים על זה בעיתון זה כבר מאוחר מדי. זה מה שנותן לי יתרון כמתווך. אני מרגיש את השינויים בשוק און ליין. לא צריך לחכות לסטטיסטיקה. לא צריך לחכות לנתונים או למדגם. אני יכול להגיד לכם מיד מה המגמה ולאן פני השוק הולכים. והבעיה היא ששום דבר בשוק הנדל”ן לא ודאי !

מכירת דירה על ידי אדם פרטי

באיזורים מסויימים, כמות העסקאות פחתה ב 40%. דבר אשר לא מתבטא בירידת מחירים כי חלק ניכר מהמוכרים הם אנשים פרטיים. בניגוד ליזם או קבלן שכשהוא לא מוכר, הוא בצרות. אדם פרטי יכול לדחות תוכניות ואם לא קיבל את המחיר שביקש, יכול לחכות עם זה כמה חודשים או שנים. אז לא רואים ירידת מחירים מובהקת אבל מרגישים אותה באוויר. זה מבחינתי הנתון המייצג של השנה.

דוגמה לעסקאות משוק הנדל”ן

להלן דוגמאות טריות: השנה נמכר נכס ברמת אשכול, המחיר המבוקש עליו התחיל ב 2.7 מליון ₪ (לא קשור למציאות) הנכס עמד בשוק למעלה משנה, אולי יותר. עבר מספר משווקים ותקופות בלעדיות שונות. השלטים התחלפו באופן תדיר. לקח לבעל הדירה זמן להבין שהמחיר שלו גבוה, למרות ש”על הנייר” לנכס היו יתרונות לא מבוטלים. הוא קיבל הצעות מחיר גבוהות מ 2 מליון , אך הפער הגדול בין מה שביקש למה שהציעו לו גרם לו לדחות אותן בזריזות. לקח לו זמן להבין שהמחיר המבוקש הוא סביב ה 2 מליון… אבל אז המחיר כבר לא היה בנמצא. לאחרונה הוא נמכר ב 1.8 בערך. הנכס לא נמכר דרכי, אבל הוא היה מוכר בשוק לכל אנשי המקצוע.

דוגמא נוספת בשכונת ורדיה, עסקה שאנחנו ביצענו לא מזמן. קיבלנו קוטג’ 5 חד’ לשיפוץ טוטאלי עם גינה. הנכס תומחר ב 1,990,000 ₪ עם כוונה למכור אותו במחיר של 1,850,000 – 1,900,000 ₪. תוך שבוע קיבלנו הצעת מחיר של 1,700,000 ₪ ללא מרווח למו”מ. ההצעה נפסלה על הסף. הנכס נמכר 4 חודשים לאחר מכן ב 1,750,000 ₪. כ100,000 ₪ מתחת להערכה שלנו. וזאת לאחר שביקרו בו למעלה מ 40 לקוחות שונים.
כנקודת ייחוס אספר על עסקה דומה שעשינו בתחילת השנה. קוטג’ צמוד, תמונת ראי, שמור יותר, שיפוץ בן 10 בערך, כך שלא היה אופנתי או חדש אבל נעים יותר בעין. הוא נמכר במרץ השנה ב 2,040,000 ₪. פער של 300,000 ₪. פער גבוה באופן קיצוני לפער במוצרים (שהיו זהים)!

יש עוד דוגמאות רבות שהיריעה קצרה מלהכיל. בגדול, אנחנו מרגישים ירידת מחירים של כ 10%. יש מקומות מסויימים שחשים את הנתון הזה יותר ויש מקומות שפחות. אפילו בנכסים להשקעה אנחנו מרגישים ירידת מחירים.
מצד שני… ברבעון האחרון של השנה אנחנו חשים התעוררות חזקה. מעבר לתקופת “אחרי החגים” האופיינית. מאופיין בעסקאות בזק ותחושת דחיפות. נתונים אלה בדר”כ מלווים בעליית מחירים. אם לא בעליות מחירים אז בוודאי בדוחות חזקים.

אז האם המחיר עולה או יורד?

תראו שבעוד מספר שבועות, יהיה דיווח שיעיד על עלייה במכירות ברבעון האחרון של השנה. וכשנשארות פחות דירות… המחיר עולה. אז כרגע, המחירים בירידה אבל אם המצב הנוכחי ימשיך כך, המגמה תתהפך והמחירים יחזרו לעלות. זה אפילו מתבקש מכיוון שנוצרו הזדמנויות מעניינות בשוק. תזכרו איפה קראתם את זה ראשונים?

אסיים בברכת שנה אזרחית טובה. יציבה וחזקה. מכיוון שחוסר הוודאות שהרגשנו השנה אינו בריא לשוק הנדל”ן.
שנה טובה, נובי גוד או פליס נאבידאד. שכל אחד יבחר את המתאים לו ביותר…

הניוזלטר נכתב על ידי כרמל עדה, בעל תואר בסטטיסטיקה מאוניברסיטת חיפה, יועץ משכנתאות מוסמך ומתווך מורשה משרד המשפטים משנת 1994. התוכן מיועד לגברים ונשים כאחד, ומהווה את דעתו האישית וניסיונו העסקי של כותב המאמר. אין לראות במאמר זה המלצה או הזמנה לפעולה.