ינואר 2022 חלף, והפעם, אתן תחזית קצרה לשנת 2022 על מה הולך לקרות לדעתי בשוק הנדל"ן ולמה.
הקדמה לתחזית
רוכשי הדירות מחכים למפולת כבר מספר שנים, גם בשוק ההון מחכים כבר למפולת או לגל מימושים. בפועל המפולת האחרונה של שוק ההון האמריקאי (שאנחנו עוקבים אחריו ומחקים אותו באדיקות) הייתה ב-2008 עם משבר הסאב-פריים שהייתה בקורלציה הפוכה עם שוק הנדל"ן הישראלי, בשעה שבארה"ב הנדל"ן התרסק בישראל מחירי הנדל"ן נסקו. בפועל בתחילת משבר הקורונה ב2020 שוק ההון התרסק רק ב 30%, אבל בזכות התערבות של הממשלה הפדרלית בארה"ב והמערכת הבנקאית, הוא זינק בחזרה למעלה עוד לפני שהספקנו להבין ולהפנים מה בדיוק קורה לנו עם כל ענייני הקורונה.
אז לכן, לאחר שהשוק דאה ומחירי הנדל"ן (שצללו לרגע בתחילת הקורונה, שלהי מרץ 2020) זינקו, ויתרתי על תחזית ב 2021... עכשיו בתחילת 2022, אני משתף את דעתי האישית. אין לה כל בסיס מדעי למעט הניסיון שלי מ-3 מפלות של שוק הנדל"ן המקומי, והידע שצברתי במשך כמעט 30 שנות פעילות בשוק הנדל"ן המקומי.
אחד הדברים המשמעותיים שקורים כעת הם תהליך אינפלציה בשוק האמריקאי. דבר אשר לא נראה בשווקים במשך שנים. ארה"ב סיימה את שנת 2021 עם אינפלציה של כ-7%. הפעם האחרונה שארה"ב חוותה אינפלציה גבוהה מזאת הייתה אי שם ב 1982. אפילו מדד הליבה (מדד ללא דלק ומזון) עלה ב 5.4%, הגבוה ביותר משנת 1991.
איך זה קשור אלינו
אז איך האינפלציה בארה"ב תשפיע עלינו? היא גרמה לעליית הריבית בארה"ב. דבר שיגרור אחריו את העלאת הריבית על המשכנתאות כאן בארץ. לא היו צריכים כאן לחכות הרבה, כבר התחילו בהעלאת הריביות על המשכנתאות, מתוך תכנון כלכלי וציפייה לבאות. הדבר יגרור מן הסתן עלייה בגובה ההחזר החודשי, אשר יקטין את יכולת הגיוס של הלווים החדשים.
כמו כן, כשהריבית עולה, גם הריבית על פיקדונות עולה. כאשר בארץ, החזר ממוצע על דירה להשקעה עומד על 3.4%, ככל שהריבית על הפיקדונות עולה, ההעדפה של נכס להשקעה יורדת. למה לקנות נכס להשקעה ולקבל כ-3.5%, הוצאות, דיירים וכאב ראש כשבבנק נקבל כ-2% או יותר מבלי לעשות כלום?
נוסיף למדורה הזאת את מה שמתרחש ברגעים אלה בבורסות ברחבי העולם. למי שלא מחובר, הנאסדק איבד כ-20% מהשיא שלו בתוך פחות מחודש ומניות רבות השילו בין 30-50% ממשקלן בחודש זה. נדייק ונוסיף שבשנת 2021 הבורסות גאו ושצפו, כך שגל מימושים אלו עדיין לא הוריד את המניות מתחת למחירן בשנת 2021, אבל כל מי שלא מכר לפני חודש, הפסיד הרבה כסף. וזה כסף שלא יחזור לנדל"ן בתקופה הקרובה (אלא אם אנשים יחליטו לממש הפסדים).
מה יקרה לשוק הנדל"ן בשנת 2022
למי שלא זוכר, את אחת הסיבות המרכזיות להזנקת שוק הנדל"ן ב-2008 הייתה המפולת של הסאב-פריים. (להלן הקישור למאמר) ,אבל נוסיף ונציג שמחיר הדירות היו נמוכים בכ-60% מרמת הנוכחית (ב-2008 מחיר דירה ממוצע היה 924,000₪, לעומת 1,455,000₪ בשנת 2018 ומאז חווינו עוד עליה של כ 10%). אז לדעתי תנאי הפתיחה שונים.
במקביל, כל מי שרכש בשנת 2021 נדל"ן, תרם לעליית המחירים בגלל אצבע קלה על הדק המחיר בגלל הרוח הגבית שתדלקה את הכספים שהיו בשוק ההון. מי שכספו נשאר בשוק ההון, ראה את הונו מתכווץ בתחילת 2022.
דעתי האישית שהשוק יאט, יעצור ואולי אף נראה ירידות קלות. הדבר מרגיש אך טבעי לאחר עליות המחירים שחשנו ב 2021. לדעתי גם הרוכשים חשים את הרעידות בשוק ההון והזדחלות הריבית על המשכנתאות (הלוואות דיור המתבססות על שעבוד ובטחונות נדל"ן) כלפי מעלה. אפריד ואומר שאני מתייחס בעיקר לשוק המגורים. בשוק ההשקעות עדיין אין אלטרנטיבות ראויות ועד שהריביות על הפיקדונות יעלו לרמה ראויה, יעברו עוד כשנה וחצי עד 3 שנים.
אז את שנת 2022 לדעתי נסיים בדשדוש של השוק.
עד הפעם הבאה.
