האם מחירי הדירות יעלו או ירדו ב 2023
אין פגישה עם קונה או מוכר שלא מתחילה ב"האם זה הזמן הנכון לקנות / למכור? ". התשובה היא תמיד זהה - הנבואה נתנה לשוטים. לאור שינוי המגמה שחל בשוק בחצי השנה האחרונה יש הערכות שהמחירים ירדו. רבים משתמשים בביטוי יום הדין "התפוצצות הבועה". אבל הביטוי "בועה" הוא לא רלוונטי למחירי הנדל"ן. רוב המומחים צופים ירידת מחירים מובהקת. כלומר ירידה חדה. אני חייב להגיד שאני צופה ירידה קלה של עד 10% במחירי הדירות. כזאת שבקושי תמחק את עליות המחירים של שנת 2022.
מה גורם לעליית/ירידת מחירי הדירות
ישנם מספר פקטורים עיקריים שמסוגלים כרגע להוריד את מחירי הדירות:
עליית הריבית החדה, מייקרת את היכולת לממן וללוות כסף. יכולת ההחזר קטנה, מכאן שלציבור יהיה פחות כסף. אנחנו מרגישים הסתערות של המדיה לתוך הסדק הזה של "שינוי המגמה" והפיכתו לבלען. שימו לב שנתוני הקורונה מרקיעי שחקים בחודשים נובמבר -דצמבר 2022, אבל המדיה לא מתייחסת לזה בכלל, ואין את תחושת הפחד והבהלה שאפפו את המדינה רק שנה קודם לכן. יש שיח ציבורי על מחירי הנדל"ן כמעט בכל מהדורת חדשות.
אנחנו רואים ירידה בכמות העסקאות ברמה מעוררת דאגה. אם בחודשים יולי עד אוקטובר, ראינו ירידות של 30% בהיקף העסקאות ביחס לתקופות מקבילות, הרי שלקראת סוף השנה, הירידות הגיעו ל 60%. זה כבר משהו קיצוני.
כוחות השוק. כפי שציינתי במאמר הקודם שלי "מי ימצמץ ראשון" (למי שלא קרא, הנה הקישור) ברמה האישית, אני חושב שניעור של הענף וירידה קלה במחירי הנדל"ן הוא דבר מבורך ואפילו רצוי. למען עתיד ילדינו. אבל בין הרצון לבין המציאות יש לעיתים מרחק לא קטן. אז איך כל הפרמטרים האלו ישפיעו על העתיד ? אנסה לנתח קצת את ההיסטוריה כדי להסיק מזה משהו על העתיד.
השפעת גובה הריבית במשק על מחירי הנדל"ן
לעניין הריבית - כולם שכחו שלמעט העשור האחרון, רמת הריביות הנוכחית הייתה רמה סטנדרטית ואפילו נמוכה. בשנת 1997 ריבית הפריים עמדה על 14.9% לשנה. בשיא העליות מחירים בארץ (בשנים 2009 עד 2013) הריבית הייתה 2.75%, עלתה ל- 4.5% וירדה ל -2.75% . המחירים טיפסו בלי הכרה. באותה תקופה רק התחילו לתת הלוואות צמודות פריים. עד אותה תקופה, ריבית של 5% או 6% צמודה למדד הייתה שגרתית, אז הריבית לא היוותה חסם לעליית מחירים.
השפעת התיקשורת על מחירי הנדל"ן
לעניין הפקטור השני - לחץ של המדיה . כפי שאנחנו לא זוכרים, אחרי עליות המחירים של 2009-2013, קמה מחאת הקוטג' ומחאת האוהלים ואין מהדורת חדשות שלא נפתחה עם כתב שטח זה או אחר ששידר משדרות רוטשילד וממתחמי האוהלים. לא ממש הרגשתי שזה השפיע על המחירים. זה השפיע על הקברניטים שמיהרו לקצור קולות. אפילו שר האוצר דאז, מר יאיר לפיד הציג תוכנית מהפכנית, "מע"מ אפס". הוא עמד על כל במה אפשרית ואמר קבל עם ועדה שאם הוא היה זוג צעיר, הוא לא היה קונה דירה וממתין שהמחירים ירדו. כמו שנהוג להגיד היום "הוא טעה והיטעה":). אבל הוא ניסה, ולזכותו יאמר שעד הפיטורים שלו בדצמבר 2014, ראו שקיעה קלה בגרף השועט למעלה של מחירי הנדל"ן. אמנם היא שינתה כיוון כאשר הבינו שלתוכנית יש מתנגדים רבים, והשוק חזר לשעוט מיד עם פיטוריו של שר האוצר דאז. הנה
אז גם המדיה לא ממש מצליחה לעצור את השוק, אבל היא כן משפיעה על דעת הקהל. הפקטורים האחרונים של ירידה בכמות העסקאות ושינוי תודעתי בקהל הוא כן גורם משמעותי מאוד בהורדת המחירים. שכן אם מספיק קונים יתעקשו, לא יסכימו לשלם את מה שדורשים מהם, וישבו על הגדר – אז זה בהחלט יכול לעשות שינוי. שימו לב לגרף הזה, בחסות הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה:
גורמים לעלייה במחירי הנדל"ן בשנים האחרונות
הקו בצבע תכלת מסמן את מחירי דיור, שימו לב למקטע שתחמתי בשני קווים אדומים בין השנים 1998 ל- 2009 יש ירידת מחירים מובהקת. אחריה נסיקה גבוהה. כך שבעצם 2009 הייתה שנת שינוי אחרי כמעט עשור של ירידות מחירים. ממה נבעו הירידות ? ממספר גורמים ביניהם עצירת העלייה הגדולה מברה"מ לשעבר שהגיעה בשנות ה-90, האינתיפאדה השנייה ואוטובוסים שהתפוצצו בכל הארץ, ירידת הריבית ומלחמת לבנון השנייה. כל אלו הובילו לכרסום איטי במחירי הנדל"ן. דבר שהגיע אחרי נסיקה חדה (שנות ה-90 היו עליזות וירוקות בתחום הנדל"ן.) דווקא משבר הסאב פריים שהוביל לקריסת השווקים הפיננסיים הביא את נקודת השינוי. החשש שהדבר יוביל למכת מוות על הנדל"ן דווקא "הבריח" את האנשים משוק ההון הקורס, לנדל"ן היציב. לזאת תרמה גם העובדה שהמחירים היו בשפל חסר תקדים. ממש הסערה המושלמת.
אם נסתכל על אותו הגרף לאורך השנים, נראה שבעצם , מהשיא הקודם ב -1998, ועד השיא הנוכחי ב- 2021 (עד לשם מצאתי נתונים ), המחירים עלו בכ -70% בלבד (שימו לב לקו הירוק) ממדד 110 לערך, למדד 180. איך זה ייתכן ? מאותה סיבה שמניה שירדה ב 50% ממחיר 100 למחיר 50. עכשיו אם אותה מניה תעלה ב 50% היא מגיעה רק למחיר של 75. ירדה ועלתה את אותם אחוזים, אבל נשארה "יתרה חסרה". אז גם כאן, ירידות המחירים שבין השנים 1999 עד 2008, גרמו לעליות שבאו אחריהן להראות עוצמתיות יותר. מי שרכש בשנים 2008 -2009 עשה את עסקת חייו.
תחזית ל-2023
אז ניתן לראות שמאורעות גדולים כגון גל עלייה (ביקושים) או עצירתו (ירידה בכמות העסקאות) בהחלט עושים הבדל. ואם ציבור הרוכשים יצליח להתאפק ולא לרכוש דירה, יש סיכוי שנראה ירידת מחירים. אבל לאור ניסיון העבר והעדר שילוב של מספר גורמים באופן משולב, אני מתקשה לראות ירידות תלולות כל כך. יש עדיין ביקושים חזקים מאוד אשר לא נעלמו, הם רק עצרו, השתהו. מחכים כמו קפיץ לחזור לשוק. מחכים להזדמנות הנכונה. למי שנמצא בשוק שנה או שנתיים, או 5 שנים ורק רואה את השוק עולה ועולה ועולה… ירידה מינורית של 5 עד 10% בהחלט תהווה סימן ל"קפוץ" על העגלה לפני שהיא מתרחקת וחוזרת להאיץ. חושבים אחרת? אשמח לשמוע את דעתכם ולהפיץ אותה לקהל הקוראים שלי. שתהיה לכולנו שנה טובה.
