אתחיל בבדיחה קטנה. בפאב שכונתי קטן ושקט, יושב בחור בריא וחסון על הבר ושותה לו להנאתו. האלכוהול עובד והוא מקבל קצת ביטחון, נעמד לפתע במלוא קומתו וחוסנו וצועק " אני יוסי, אלוף העולם במכות, מי יכול עלי ? ". כל הפאב
השתתק, כולם מביטים בו ביראה. לפתע , מאחד השולחנות קם בריון עצום, רחב וגבוה מיוסי .
הענק מסתכל על יוסי מלמעלה ואומר לו, " אני יורם, אני יכול עלייך" . יוסי מרים את ראשו למעלה ומסתכל על הענק מלמטה, חושב שנייה ואז צועק, "אני יוסי וזה יורם, מי יכול עלינו ? "
כל פעם שאני שומע את כחלון מדבר, אני נזכר בבדיחה הזאת. אני זוכר את שר התקשורת אריאל אטיאס, שהניע את
הרפורמה בסלולר. הפעיל את חוק הניידות (זוכרים שלא יכולת לעבור רשת סלולרית בלי להחליף מספר ? ומי רוצה להתקשר לכולם ולהודיע שהחלפת מספר כל שנתיים…אז היינו נשארים ונשדדים. בערך כמו שעכשיו למי שיש כתובת מייל של ספק, הוא שבוי.) אותו אריאל אטיאס , שר התקשורת בזמנו קידם רפורמה עיקרית של כניסת מפעילים סלולריים
"וירטואלים" לשוק הסלולר. אבל בישראל, כל דבר לוקח זמן ומי שהחליף אותו, מיודענו מר כחלון, המשיך במקום שקודמו
הפסיק והשלים את הרפורמה בענף הסלולר. מי זוכר את מר אטיאס בכלל…
"איך זה קשור לנדל"ן" תשאלו. מר כחלון הבין שבפוליטיקה הישראלית, להתחיל תהליך זה נחמד, אבל זוכרים את מי שסיים אותו (ובצדק כנראה, למרות שלדעתי האישית, מגיע קרדיט גם ליוזם המהלך). אבל בניגוד לרפורמה בסלולר, בנדל"ן מר כחלון החליט שהוא מנקה את השולחן ומתחיל מחדש. כבר שנתיים שהוא עושה ככל שביכולתו כדי לאזן ולמתן את שוק הנדל"ן ה"לא כל כך " בוער. אז דיור למשתכן (רעיון טוב לכשעצמו) הוא מסלול אחד. ריסון והגבלת המשכנתאות, הן צעד נוסף, העלאת מס רכישה לבעלי דירה שנייה ומעלה ל 8% זה עוד קושי . ועכשיו אנחנו במסלול חדש של מיסוי על בעלי 3 דירות ומעלה. כל זה עדיין לא מספק תוצאות ברורות ומידיות, השמאי המרכזי מדווח שעדיין יש כיסי התנגדות ועליות מחירים מתונות ? מר כחלון מעלה רעיון חדש, לאסור על השמאי לפרסם את מדד מחירי הדירות. זה בכלל לא
תפקיד שלו. וזה מציג את פעולותיו של מר כחלון באור שלילי.
אל תבינו אותי לא נכון. באופן כללי, מר כחלון צודק. צריך לאזן את השוק ולייצב טיפה את המחירים. אני חווה עליות מחירים של 100 אחוז בממוצע בחיפה ב7-8 שנים האחרונות ובשכונות מסוימות ותוך ניצול הידע שלנו היום על נקודות השפל הנמוכות ביותר בשוק בחיפה, ישנם מקומות שבהם ראינו התפוצצות מחירים של 300 ו – 400 אחוזים באותה תקופה.
בשנת 2007, בשכונת בת גלים בחיפה (אחת השכונות המטווחות ביותר במלחמת לבנון השנייה) נמכרו דירות 2.5-3 חד' במחירים של 40,000-50,000$ . הדולר עמד אז בשפל על פחות מ 3.5 ₪ לדולר והתבצעו עסקאות במחירים 150-200 אלף ₪ על פי נתוני מס שבח. כיום אותן דירות נמכרות במחירים של 600-800 אלף ₪, פחות מעשר שנים אחרי.
כ- 40% לשנה למי שהיה מספיק בר מזל כדי לקפוץ בזמן על הקנייה ולא למכור בדרך…
הבעיה שלי עם מר כחלון היא הדרך. הרי כולם למדו שיעור ראשון בכלכלה שטוען שאם יש מספיק היצע, המחיר לא יעלה ועודף היצע יוריד את המחיר של כל מוצר. חוסר באספקת מוצר כלשהו, יוביל לעליית מחירים והעדר פיקוח יפתח שוק שחור וספסרות וכו… אזי למה לא לבנות יותר ? הרבה יותר ?
זה מחזיר אותי לבדיחה בתחילת הניוזלטר שלי על יוסי ויורם. מנהל מקרקעי ישראל הנו הבעלים העיקרי של עתודות הקרקע בישראל. כדי לבנות הרבה, המנהל צריך לשחרר עתודות אלו (חלק מהן) וכחלון לא יכול על מנהל מקרקעי ישראל,רבים וטובים ניסו… המנהל הוא גוף חזק ומושרש ומהווה חלק מהבעיה. הריכוזיות שלו בכל אופן. אם הוא היה חברה פרטית או ציבורית, כבר היו מפרקים אותו בעקבות היותו מונופול…אבל זה מנהל מקרקעי ישראל.
אז מה נשאר לכחלון לעשות ? להציק לבעלי דירות להשקעה. רובם עצמאיים שאין להם פנסיה מהמדינה. חלקם בעלי יוזמה שרכשו נדל"ן מניב מכיוון שהבורסה לא יציבה ואין שום אלטרנטיבה אחרת לכסף בעשור האחרון.
קפיצת המחירים בדיור החלה, להזכירכם , בעקבות המשבר בבורסה באוקטובר 2008 .
כולם קפצו על עגלת הדירות מכיוון שהבינו שעגלת הבורסה אינה יציבה.
הפתרון יותר פשוט ממה שחושבים, להגדיל את ההיצע. לשחרר קרקעות. לשנות ייעוד. להוביל מתחמי פינוי - בינוי ענקיים בשכונות השיכונים ברחבי הארץ. הקרקע היא משאב מוגבל, במיוחד בארצנו הקטנטונת וכמו שהבינו שצריך לחסוך באנרגיה, כך גם צריך לחסוך בנדלן. בנייה רוויה (מאוד) היא הפתרון. מגדלים. ובנייה ממשלתית להשכרה לאוכלוסיות מטרה. בין אם דירות מסובסדות לנזקקים או דיור מסובסד לחיילים משוחררים, אחים/ות, מורים/ות ועוד. אם תוציא חלק
מהשחקנים מהמגרש, מחירי השכירות ירדו לבד, ואיתם הכדאיות שלנכס להשקעה. כבר היום בחיפה, תשואה ממוצעת עומדת על 3.2 אחוז לשנה. נשמע טוב לעומת חסכון בבנק, אבל מפתה ? לא חושב.
נשמח לדעת מה אתם חושבים על הנושא, רעיונות לפתרון משבר הדיור או סתם שאלות שתרצו לקבל עליהם דעה מהמומחים שלנו.
