צער גידול דירות

לא סתם אמרו חכמינו "מרבה נכסים מרבה דאגה". בעלי דירות חווים לעיתים תסכולים קלים שהם נוטים לייחס להם משמעות גדולה ממה שהיא באמת. זה נכון שדיירים מתקשרים בשעות לא שעות עם תקלות מרגיזות וקטנות. בגלל זה הם נוטים לייחס להשקעה נדל"נית ערך מטרד גבוה ממה שהוא באמת. הם שוכחים את הכנסה הקבועה, את תוכנית הפרישה המכובדת, העובדה שכשסופרים את כמות השעות שמשקיעים בנכס בשנה, זה זניח לעומת כל אפיק השקעה אחר, את הפנסיה החודשית הנאה שמספר דירות יכולות להכניס. חבר שלי שמשקיע הרבה בשוק ההון תמיד צוחק ש"אף מניה עוד לא התקשרה אליו בשישי בערב להגיד שהדוד לא עובד". אבל הוא שוכח את כל אותם רגעים שבהם המניות שלו נחתכו ב 20% ביום מסחר אחד או מניות יציבות, כמו מניית טבע שנחתכה ב80% (או יותר? לא מבין גדול בטבע). הרי כשמשקיעים בשוק ההון למשל, יש גם זמן מבוזבז על קריאת מחקרים, כתבות, מעקב אחרי השוק וכיו"ב… כי בפועל אין השקעה בטוחה ללא שום מאמץ מצד המשקיע.

שורות אלו מכוונות לכל בעלי הדירות אשר עומדות ריקות או מושכרות שנים לאותם דיירים. דירות ששנים לא הושקע בהם דבר למעט "כיבוי שריפות".
לאחרונה פנו אלי מספר בעלי דירות, מבקשים עזרה בהשכרתן ומבקשים שכר יותר גבוה מהשכירות האחרונה שקיבלו "כי השוק עלה". הם לא מבינים שהדירה עומדת ריקה. הם לא רואים את הבלאי ואת התחרות (הדירות האחרות שמתחרות בדירה שלהם) ולעיתים אף לא מוכנים להקשיב. ברכב שלכם לא תסעו חמש שנים בלי לשטוף, לעשות טיפולים, טסט או להחליף בלמים וגלגלים. אבל בנכס ששווה מאות אלפי שקלים, לא תשקיעו "כי המכונה עובדת גם ככה". זה לא שאני לא מבין את ניגוד האינטרסים של בעל דירה שרוצה למקסם את השקעתו ולהשכיר בכמה שיותר (לגיטימי), תוך כדי מינימום השקעה. אבל אין כאן שום הגיון כלכלי. אתה לא יכול לצפות מעץ להניב פירות בלי להשקות, לגזום ולדשן. זה לא תופס. לא לאורך זמן. אם היו כאלה שנים של "נוחות ושקט תעשייתי" מהנדל"ן שלכם. זה רווח נקי, מזל טוב. זו לא שיטת עבודה.

יש מאבק כוחות סמוי בין שוכר למשכיר. כששוכרים מחדשים חוזה כל שנה, הם מסכימים לשלם עוד 100 או 200 ₪ עבור השכר החודשי בגלל ערך המטרד של מעבר דירה. רק ההובלה עולה יותר מההפרש. אז משלמים עוד כמה גרושים עד שעוברות כמה שנים ועוד כמה גרושים. בינתיים הנכס גם עבר בלאי טבעי מואץ (כמו כל דירה בשכירות שלא גר בה הבעלים ולא מתחזק אותה) והדייר לפתע מבין שהוא משלם הרבה. מתחיל לחפש חלופות . רואה דירות בשוק ומוצא חלופות.
עכשיו בעל הבית נשאר עם דירה ריקה שהזדקנה… ברוב המקרים, בעל הבית ינצל את ההזדמנות להעלות את שכר הדירה בלי להשקיע בדירה עצמה. בד"כ הדייר היוצא צובע באופן "חפיפניקי" את הדירה ובעל הבית יוציא את הדירה לשוק.

בעלי הדירות יחוו מציאות קשה של מיעוט דיירים פוטנציאלים. שוכרים דעתניים שיודעים מה הם רוצים ולא חוששים להביע את עמדתם. לעיתים אף יבקשו "תוסיף מזגן בחדר השינה" , "תחליף את ארון המטבח" או כל בקשה אחרת שבעיניי בעל הדירה נתפסת כמיותרת. הרי הדירה הושכרה בדיוק ככה במשך שנים. לא כך?

זה ממש כמו סינדרום המנוי ותיק לעומת מנוי חדש. אתה רואה פרסום על מוצר מסויים שאתה מנוי אליו (תאטרון, תמי 4, סלולר או סתם עיתון) ורואה בפרסום תנאים מעולים. טובים יותר משמעותית מהתנאים שאתה מקבל. "למה הוא מקבל תנאים יותר טובים? אני לקוח מספר שנים, לא מגיע לי את אותו יחס לפחות, אם לא יותר?". ברוב המקרים תענה בתשובה שזה מבצע למנויים חדשים בלבד… אותו דבר בנדל"ן. ברוח התקופה הנוכחית, דייר חדש ישיג תנאים טובים יותר מדייר יוצא. כי הוא מעורה בשוק. מסתובב בשטח וחש את המציאות. בעל הדירה מצידו, עדיין זוכר את שנות השכירות האחרונות. בשכר גבוה, עם דיירים שלא מקטרים ושכירות שנכנסת לבנק כל ראשון לחודש. הוא עוד לא חווה דיירים פוטנציאלים שנכנסים לדירה ורואים רק את הליקויים ויוצאים בלי להגיד שלום. ששבעים מהיצע ומדירות מוזנחות ורוצים לגור בשכירות, אבל בדירה יפה ומושקעת. למעט מדינת תל אביב, אני חושב שאין בעל דירה שלא מבין את מה שכתבתי כאן. אבל הזמן מרפא הרבה, ומלמד המון. אז בתחילה הדירה תעמוד ריקה, ואח"כ כנראה תעבור שיפוצון. כנראה יוסיפו מזגן לחדר שעד עכשיו היה בלי. כדי לנסות לשמר את המחיר. ובסוף גם המחיר ירד. דבר שכנראה היה נמנע אם היינו מוותרים לדייר הנוכחי על העלאות מחיר שנתיות או תכופות. או מתחזקים ונותנים יחס טוב.

אז כדי לסיים עם תובנה (שלי, כל אחד ייקח למקום שלו) נדל"ן הוא השקעה מניבה מדהימה. נוחה ביותר ויציבה עד מאוד. אם רק תתייחסו אליה בכבוד הראוי, היא תניב פירות רבים לאורך השנים והדורות. תתייחסו אל הדיירים שלכם כאל לקוחות שאותם אתם רוצים לשמר ולא כמו "מכונות כסף" ותופתעו כמה נוח ורווחי יהיה הנדל"ן שלכם. גם אם פה ושם צריך להזיע קצת ולתחזק.
זוכרים את העץ הנדיב ?
אז אל תיפלו למלכודת הדגים המלוחים – על זאת במאמר הבא…

הניוזלטר נכתב על ידי כרמל עדה, בעל תואר בסטטיסטיקה מאוניברסיטת חיפה ומתווך מורשה משרד המשפטים משנת 1994. הוא מיועד לגברים ונשים כאחד, ומהווה את דעתו האישית וניסיונו העסקי של כותב המאמר. אין לראות במאמר זה המלצה או הזמנה לפעולה.