האם אתם באמת יודעים מה רשום על הנכס שלכם ?
שלום לכולם, אם אתם בעלי נכס בישראל, הניוז הזה הוא חובת קריאה. ואם אתם לא בעלי נכס, הגיע הזמן שנפגש 😊
נסח טאבו הוא אחד המסמכים החשובים ביותר שכל בעל נכס בישראל צריך להכיר. למרות זאת, רבים מאיתנו לא בודקים אותו באופן סדיר, אם בכלל.
מהו נסח טאבו?
נסח טאבו הוא מסמך רשמי המונפק על ידי לשכת רישום המקרקעין (טאבו) המהווה "תעודת זהות" של הנכס שלכם. הוא מכיל מידע חיוני על הנכס, כולל פרטי הבעלים הרשומים, שטח הנכס והחלקים היחסיים, משכנתאות רשומות, הערות אזהרה, עיקולים, זכויות דרך וזיקות הנאה. כל המידע הזה מרוכז במסמך אחד שמשקף את המצב המשפטי המדויק של הנכס ומהווה ראיה חותכת לגבי הזכויות בו.
למה חשוב לבדוק את הנסח באופן סדיר?
בדיקה סדירה של נסח הטאבו היא כלי חיוני להגנה על האינטרסים שלכם כבעלי נכס. בדיקה תקופתית מאפשרת גילוי בעיות נסתרות כמו עיקולים, שעבודים או הערות אזהרה שלא ידעתם עליהם, ומספקת הגנה מפני הונאות ומניעת מצב בו גורמים זרים מבצעים פעולות בנכס ללא ידיעתכם. בנוסף, בדיקת הנסח חיונית כהכנה לקראת מכירה או רכישה ועוזרת למנוע עיכובים ובעיות במהלך עסקאות נדל"ן. היא גם מסייעת בתכנון מס מיטבי דרך הבנת מצב הזכויות לצורך תכנון מס שבח ומס רכישה, וכן מאפשרת בדיקת זכויות בנייה וזיהוי הגבלות שעלולות לפגוע בתוכניות הבנייה העתידיות שלכם. במילים פשוטות, נסח הטאבו הוא חלון הראווה של הנכס שלכם במישור המשפטי.
במהלך הקריירה הארוכה שלי בתחום, חוויתי מספר לא קטן של אירועים שגרמו לי להבין שיש כאן כשל מערכתי בתפיסה של הבעלות שלנו.
אכתוב כאן רק 3 דוגמאות, אבל אם תביעו עניין יש לי מספר עצום של דוגמאות. המרשימה שבהם הייתה לפני שנים רבות, אני מתווך צעיר, מנסה תמיד לחשוב מחוץ לקופסא ובעוברי בשכונת דניה, אני רואה על מגרש שלט גדול למדי, מורכב על מוטות ברזל, הלחמות, חפירות. לא שלט קרטון ספונטני, שעליו מודפס : "מגרש זה אינו למכירה".
בפעם הראשונה שעברתי לידו, חשבתי לעצמי איזו שיטת שיווק מצוינת ומסקרנת. אתה אומר שאתה לא רוצה למכור וישר הביקוש עולה. בפעם השנייה שעברתי ליד השלט לא התאפקתי והתקשרתי אליו.
שאלתי לפשר השלט וניסיתי להבין אם הוא רוצה למכור ובכמה. והוא ענה לי שכמו שכתוב בשלט, הוא לא מעוניין למכור ולכן שם את השלט. התפלאתי, הרי זה קצת מוזר, למה לפרסם שאתה לא רוצה למכור? והוא הסביר שניסו לרמות אותו ולמכור את המגרש ללא ידיעתו. לכן הוא נאלץ לשים שלט כדי שנוכלים לא ימכרו לו את המגרש ללא ידיעתו. תדמיינו שיש לכם מגרש, הוצאתם נסח טאבו וגיליתם שמישהו רשם עליו הערת אזהרה, או חלילה "רכש" אותו והוא כבר לא רשום על שמכם.
המקרה השני היה כשמכרתי ברחוב ברל דירה שהייתה שייכת לאזרח צרפתי (ברנש חביב עם זקן ארוך ולבן סטייל ZZ Top שלא אשכח). סיכמנו תנאים, לחצנו ידיים ועברנו לעורכי דין. הכל תקין. רגע לפני חתימת חוזה , עורך הדין של הקונה מבקש ממנו לראות את הדרכון לוודא שהוא "מי שהוא". אני נעלבתי עבורו, אבל הבחור שלף את הדרכון והגיש לעורך דין לבדיקה. השם תואם התמונה תואמת, אבל מספר הדרכון שרשום בנסח שונה מהדרכון שהוא מחזיק. מסתבר שבצרפת, מחליפים דרכון כל 5 שנים. והמספר משתנה. פנינו למשרד הפנים הצרפתי לקבל אישור שמדובר באותו אדם, וקיבלנו בתשובה את ההסבר שהם שומרים את הרשומות רק למשך 10 שנים . פועל יוצא, מכיוון שאת הדירה שרכש 20 שנים קודם לכן, אין לנו דרך לאמת שזה אותו אדם עם מספרם תואמים. כדי לקצר את הסיפור, עשינו פסק דין הצהרתי, הברנש הביא 2 עדים שיעידו שמכירים אותו ובזאת תם הטקס. אבל אם היה יודע, לא היה זורק את הדרכונים הישנים. או לפחות מחזיק תיעוד כלשהו.
אבל המקרה הכי מיוחד שקרה לי היה כשניגשנו לחוזה מכר של דירה, התברר שלא רק שהרוכשים לא רשומים כבעלי הנכס, אלא שקיימת עדיין משכנתא לטובת הבעלים שלפניהם (אלה שמכרו להם את הדירה). כדי שיהיה קצת יותר מעניין, המשכנתא הייתה רשומה לפקודת בנק כרמל ( אין קשר לצערי) . בנק שנסגר ופורק מספר שנים קודם לכן ונרכש על ידי בנק איגוד. לשמחתנו, בנק איגוד שמר ארכיון מסודר, הוציא את הניירת , מחק את השעבוד, הדירה נרשמה סוף סוף על שם הרוכשים, שכעת יכולים למכור בעצמם את הדירה שלהם , שבמשך 20 שנים לא רק שלא נרשמה על שמם, אלא אפילו לא נרשמה לטובתם הערת אזהרה.
ולא אכנס לסוגיות מורכבות של רישום לא תקין או חלקי. רישום במושע (שותפות ולא רישום מוסדר) שגיאות כתיב, טעויות סופר ואפילו טעויות שנבעו מהיפוך מיקומים בקריאת הרישום (זיהוי הנכס). לסיכום הנושא - לא צריך להילחץ, רק צריך להיות מוכנים. ואם יש בעיה, לטפל בה ולפתור אותה מבעוד מועד. לא להמתין לרגע שבוא רוצים לעשות עסקה ומתחילים לרוץ ולתקן או לטפל בלחץ ובינתיים העסקה מתפוגגת.
לא צריך להילחץ. רק להיות מוכנים.
איך מזמינים נסח טאבו?
בעבר, הדבר היה כרוך ביום טיול ללשכת הטאבו, תור לרכישת בולים בסך כ-100 ש"ח (אגרה די יקרה) ואז מעבר לתור של הזמנת הנסח עצמו. טפסים מייגעים, ידניים, הדבקת הבולים באופן פיזי, וחלילה שנטעה ונדביק שקל אחד יותר או פחות.
כיום, הזמנת נסח טאבו היא פשוטה מתמיד ולוקח פחות מ 2 דקות להזמין אותו באופן מקוון.
פשוט נכנסים לאתר של משרד המשפטים ( להלן הקישור ) , מזינים שם , גוש חלקה וכרטיס אשראי ובאופן מיידי המסמך מופיע אצלכם דרך המייל. וכל זה תמורת 17 ש"ח בלבד (נכון לשעת כתיבת שורות אלו).
אפשרות נוספת היא להגיע פיזית לאחת מלשכות רישום המקרקעין הפזורות ברחבי הארץ ולבקש את הנסח באופן ישיר.
לחלופין, תוכלו לפנות לעורך דין המתמחה בנדל"ן שיכול לסייע לכם בהזמנת הנסח ובהבנתו. עלות הזמנת הנסח היא נמוכה יחסית ביחס לערך הרב שהוא מספק והביטחון שהוא מעניק לבעלי הנכס.
שורה תחתונה:
נסח טאבו הוא לא רק עוד מסמך - הוא המפתח להבנת מצב הזכויות האמיתי בנכס שלכם.
המלצתנו: בדקו את נסח הטאבו של הנכס שלכם לפחות פעם בשנה, וודאו תמיד לפני כל עסקת נדל"ן שהנסח מעודכן ונקי מכל הערה או מגבלה. השקעה של מספר דקות וכמה עשרות שקלים בודדים ששווה שקט נפשי רב, ויכולה לחסוך לכם אלפי שקלים ועוגמת נפש רבה בעתיד.
אז... מתי בפעם האחרונה בדקתם את נסח הטאבו שלכם?
לשאלות נוספות בנושא נדל"ן, אל תהססו לפנות אלינו.
עקבו אחרינו 
