מה הקשר בין מזג האוויר לתשואה ?
בפעם שעברה , דיברנו על נדל"ן בחו"ל. הבטחתי התייחסות. אז זוהי דעתי האישית בעניין.
תמיד כשאני שומע על מישהו שרכש נדלן בחו"ל, אני טיפה מקנא. אבל רק טיפה. ובעיקר מהאומץ. לא בציניות חלילה. אני באמת חושב שצריך אומץ רב כדי לרכוש נדל"ן מעבר לים. לא רק בגלל המרחק והחוסר נוחות שמתלווה לעניין אלא בעיקר בגלל חוסר הידע. אני לא מוכן שיובילו אותי בלי לבדוק. ועל מנת לעשות רכישה מושכלת , צריך לבדוק באופן יסודי ומעמיק. אצל הרוב הגורף, בדיקות מעמיקות שלוקחות זמן רב הם פשוט לא ישימות. אם יש לכם משפחה מקרבה ראשונה שגרה בקרבת מקום , או אם אתם בתחום עיסוק שממילא מטיס אותך על הקו של הדירה המבוקשת אחת לחודשיים שלושה ..אז זה גם מתקבל על הדעת. בכל מקרה אחר, זה פשוט עניין של מזל. לוטו טוטו...
יש לי חבר טוב שגר בשיקגו, ומחזיק דירה להשקעה. שאלתי אותו לגבי התשואה, והוא ענה לי זה תלוי במזג האוויר. מה הכוונה תלוי במזג האוויר חקרתי אותו . תשובתו הייתה מעניינת. בשיקגו, קר ולעיתים קר מאוד. ואם יורד שלג, אתה חייב על פי חוק עזר עירוני , לפנות את השלג משביל הגישה והמדרכה שליד הנכס שלך . אך באמריקה, כמו באמריקה, החובה הזאת היא של בעל הנכס ולא של הדייר. על כל יום פינוי שלג, הוא משלם לחברת אחזקה 100 דולר. הוא יכול לעשות זאת בעצמו, אבל זאת עבודה קשה, והוא עובד ולא ממש גר ליד הנכס. אם בעונה היו 5- 10 ימי שלג שמצריך פינוי...זה לא נורא, אבל יש עונות שישנם 30 ימי פינוי שלג. השכ"ד הוא 1250 דולר לחודש, וזה כולל ועד בית ומיסים עירוניים ( כך נהוג בארה"ב) ועכשיו תוסיף לזה כמה אלפי דולר שירדו מהחשבון השנתי על פינוי השלג ותבין שהתשואה שלו בהחלט משתנה משנה לשנה לפי מזג האוויר. שווי הנכס עצמו הוא כ 220,000 דולר. תשואה נאה של 7% בתנאי מעבדה. לפני מיסים, תחזוקה ופינוי שלג ?
האם אני כלקוח מזדמן, תייר ממדינה אחרת אדע על כך לפני החורף הראשון ? ומה לגבי העובדה שלעיתים, ב "פרסומות" מייפים קצת את הדוחות הכלכליים. השכונה נראית קצת יותר טוב ואחוז התפוסה השנתי הוא גבוה ביותר. אז נכון שאם יש לך כמות נדל"ן מכובדת, אנשי מקצוע יתייחסו אלייך ברצינות הראויה. אבל בשביל דירה שגובה השכירות שלה הוא בסביבת 600-850 דולר בממוצע, ספק אם תעמוד בראש סדר העדיפויות של מתווך או משרד תיווך מכובד. ואם כן,
יש סיכוי טוב שהוא יעלה לא מעט. ולעולם לא תדע אם הנכס שרכשת הוא ממוקם בפינה טובה של שכונה רעה או להיפך.
בחיפה למשל, בשכונת נוה שאנן, רחוב הגליל ורחוב פארקרובים אחד לשני בקו אוירי. על המפה, אולי 300 מטר מפרידים בין הרחובות. הרחובות קרובים זה לזה. בפועל, בגלל הטופוגרפיה והגישה , חינוך וחתך סוציו אקונומי, הרחובות רחוקים מאוד ברמת המחיר והמוצר. אזי מי שלא מכיר, עלול לחשוב שיש ברחוב פאר הזדמנות במחיר. אבל מי שמכיר, מבין את הפער ועדיין יעדיף לרכוש במיקום טוב יותר חרף המחיר הגבוה.
אם אתה לא מקומי, אתה לעולם לא תכיר את ההבדלים בין שכונות שהן קרובות גאוגרפית . מעבר לשווי הנדל"ן שבחו"ל אין לנו באמת מושג בין שכונות, אזורי תעסוקה, ערים בצמיחה או בנסיגה, בחו"ל גם משפטית אנחנו די עיוורים. איך נראה "נסח טאבו " בארה"ב, או בגרמניה. מהם החוקים המקומיים. מי משלם מה ? הדייר או בעל הנכס. מה קורה אם חלילה
צריך לפנות דייר. מה קורה אם חלילה הנכס עומד ריק מספר חודשים. כל תקלה הכי קטנה בטיפול , אחזקת והשכרת הנכס קשה יותר בגלל המרחק ויקרה יותר. הכל יותר חזק, יותר יקר, יותר כואב ובעיקר , מציק יותר.
למה אנחנו קונים נדל"ן ? בשביל השקט הנפשי, בשביל היציבות. בגלל ערך המטרד הנמוך. וזה דבר שנדיר ויהיה קיים אם אתה לא שם. איך נדע שלא עושים עלינו תרמית פונזי או סתם זייפו נסח רישום. שירותי עורך דין בשלט רחוק הם יקרים מכיוון שברור לצד השני שאין לך ברירה. סתם שירות תיקונים גם יעלה לך מעבר למקובל. נניח שיש לך דירה בארה"ב והדייר שולח לך מייל שהדוד התפוצץ או שיש נזילה . האם תעלה על טיסה, 3 ימים במלון (ולא נתייחס לשכר עבודה מבוזבז ושאר הוצאות לא צפויות) או שפשוט תשלם 1000 דולר בשביל התיקון. בנוסף, תמיד יפעפע בכם הספק אם באמת הייתה תקלה . הרי אין לך שליטה במרחק של 12000 קילומטרים (או 4000 לצורך הדוגמא). אבא שלי תמיד אומר שנדל"ן קונים במרחק שעה נסיעה ממקום המגורים שלך. שעתיים מקסימום.
אז האם אסור לקנות נדל"ן בחו"ל ? ממש לא, ניתן ואפשר לקנות . רק צריך להיזהר שבעתיים. צריך לנסוע לשם, לעשות סקר מעמיק, להבין שלא עובדים עליכם. ללמוד את החוקים המקומיים, את התשואות האמיתיות, אחרי הוצאות צפויות , אחרי מיסוי, אחרי חברת ניהול. לעיתים מגלים בסופו של דבר שזה רק במעט יותר ממה שניתן לקבל בארץ .
יש עוד רבות לכתוב, אבל צריך גם לעבוד...אז אפרד מכם עד הפעם הבאה בברכת שנה אזרחית טובה. שתבוא עלינו לטובה.
אם אתם נהנים מהבלוג שלי, אשמח אם תגיבו לי במייל חוזר ואפילו תצרפו חברים שלדעתכם יהיו מעוניינים. ניתן פשוט לשלוח לנו את המייל שלהם ישירות ל info@dira4u.co.il . ונשמח לקבל מכם תגובות, רעיונות, מידע שמעניין אתכם או סתם הצעות לשיפור.
הניוזלטר נכתב על ידי כרמל עדה, בעל תואר בסטטיסטיקה מאוניברסיטת חיפה ומתווך מורשה משרד המשפטים משנת 1994. הוא מיועד לגברים ונשים כאחד, ומהווה את דעתו האישית וניסיונו העסקי של כותב המאמר. אין לראות במאמר זה המלצה או הזמנה לפעולה.
