שמאי, למה זה טוב?

רבים תוהים למה צריך שמאי בעסקת מקרקעין. הרי, כשמזמינים שמאות מהבנק, הוא לא באמת אומר לך את חוות דעתו המקצועית לגבי שווי הנכס. הוא בעיקר מאשר את המחיר או פוסל אותו ומעריך מחדש. הוא גם מקשה- מחפש היתר בניה, מזהה את הנכס באופן מדויק. בעל הנכס חייב להיות נוכח וכדומה.

האם צריך שמאי מקרקעין?

שמאי? למה זה טוב. אז קצת תובנות לגבי למה צריך שמאים ולמה הם מקשים כל כך על לקיחת המשכנתא. בתחילת שנותיי כמתווך, אי שם בתחילת שנות ה90, לא היה נדרש שמאי כדי לקבל משכנתא. הלכת לבנק, קיבלת אישור ואפילו צ'ק. העלייה האדירה של עולים מחבר העמים שהתרחשה בתחילת שנות ה90, הביאה לעליית מחירים מהירה וניפוח סכום המשכנתאות הנלקחות בקצב מהיר. המחירים עלו במהירות, ולפתע נוצרה שונות רבה בין נכסים דומים.

במקביל, חלק מההליך שהיה מקובל בתקופה, לקיחת אנשים שיהיו ערבים להלוואה התגלה כמשענת קנה רצוץ. אנשים שילמו כסף לאנשים זרים כדי להיות עבורם ערבים להלוואות. אותם ערבים שנרכשו בכסף לא רב, עלו על המטוס למקום אחר, דקה אחרי שקיבלו את עמלתם עבור חתימה על לא מעט הלוואות. בעיתונים אף פורסמו מודעות למכירה/רכישה של "ערבים משובחים".

למה צריך שמאי מקרקעין?

צרה חדשה נכנסה לשוק והיא הייתה שחלק מהנכסים שעליהם הבנקים נתנו משכנתאות, התגלו כנכסים שאינם שווים את המשכנתא שניתנה עליהם. לעיתים, העסקאות אף התבצעו במחיר פיקטיבי או שהמוצר היה שונה בתכליתו ממה שמוצהר בחוזה. לדוגמה, חוזית נמכרה דירת 3 חדרים במחיר ממוצע של נכס מסוג זה כשבפועל הדירה הייתה דירת סטודיו במקרה הטוב, או מחסן/מרתף במקרה הרע. הנורות אדומות במע' הבנקאית נדלקו כשנוצר הצורך לממש חלק מהנכסים שעליהן ניתנה משכנתא ולפתע, שוד ושבר, הבנק הגיע לממש דירת 3 חד' משופצת ומצא להפתעתו דירת סטודיו נטושה ומאובקת.

בשלב זה הבנקים החליטו ובצדק,להגן על כספם ולשלוח שמאי לראות את הנכס בטרם מתן אישור להלוואה. כאן התחיל קו חדש של נוכלות. השמאי אמנם הגיע לראות את הנכס, אך לפעמים, עשו לשמאי תרגיל קטן והכניסו אותו לדירה אחרת. זכרו שהרי נציג הבנק לא מלווה את המוכר והקונה ולא רואה את הנכס בפועל. הוא רואה חוזה, ובחוזה כתוב 4 חדרים. השמאי נכנס לדירת 4 חדרים, רק שלא היא הדירה הנמכרת.

למה שמאי מזהה את הנכס?

כך התחילו השמאים והבנקים לזהות את הדירות על פי התשריטים והרישומים בטאבו. היום השמאי בודק שיש לנכס היתר בניה ושהשווי של הממכר אכן תואם את השוק בקירוב, מוודא שיש היתר בניה, שהתיק בנין תקין ושהנכס שנמכר בחוזה הוא אכן הנכס שבו הוא ביקר ושעליו הבנק ייתן את הלוואה.

נציין שאלו דוגמאות שהובאו לידיעתנו ובחלקן אף נתקלנו בפועל, אך אינן מהוות קו מנחה או מייצג של השוק באותה תקופה. כמו תמיד, בכל תחום רמאויות ונוכלויות קיימות בדרגות שונות והמסקנה היא שצריך תמיד להיזהר ולהשתמש באיש מקצוע מתאים. גם אין במאמר זה בכדי לפגוע או להכפיש אוכלוסיה מסוימת, פשוט באותה תקופה במערכת היו פרצות רבות, וכפי שאמרו חכמינו מהגשש החיוור"פרצה קוראת לגנב, וגנב כשקוראים לו - בא!"

על הבעיות הכרוכות במנגנון מתן ההלוואות ובשמאיות הקשורות לכך נדון בפעם אחרת... חג שמח!