האם לעשות זיכרון דברים בקניה או מכירה של דירה

אני נשאל לא פעם האם לעשות זיכרון דברים או לא לפני עסקת נדל"ן ומה זה בכלל זיכרון דברים. התשובה היא בגוף השואל… וגם קצת בדמות הנשאל. אסביר, זיכרון דברים הינו הסכם מחייב, הסכם לכל דבר ועניין.

מזה זיכרון דברים לדירה

כמו שאמרנו זה בעצם חוזה לכל דבר שבו הצדדים מביעים הסכמה למכור/לרכוש נכס מסוים במחיר מוסכם עם תנאי תשלום ופירוט של מועד הפינוי, חפצים הנשארים בדירה וכו'. יש כמובן גם קנס על הפרתו. לכל צד בעסקה יש את האינטרסים שלו ואת המוקשים בדרך. כך שלכל צד יש יתרונות וחסרונות.

יתרונות של זיכרון דברים בעת קניית דירה

לרוכש למשל יש את הביטחון שהוא עשה הסכם ולא יוכלו "לחטוף" לו את העסקה. זה נשמע אולי כמו סיפור אגדות וכולכם בטח מצחקקים… שיחטפו, שיחטפו. אבל לפעמים, לא מדובר על דירה שרק יצאה לשוק במחיר מופקע. לפעמים מדובר על דירה שמצאה חן בעינכם, שהתלבטתם שניהלתם מו"מ והגעתם למחיר שהא כנראה אטרקטיבי ותחרותי. ועכשיו שהגעתם למחיר "מבצע", לא מן הנמנע שיקומו עוד קונים. רק מי שפספס דירה או שתיים ואח"כ הצטער על הפספוס, יבין את הפסקה הזאת. מי שלא, כנראה שלא. מאחל לכולכם לא להבין את הסיכון של לפקשש עסקה מכיוון שמישהו החליט קצת יותר מהר מכם.

חסרונות של זיכרון דברים בעת קניית דירה

סיכון של קונה זה שהנכס לא רשום כהלכה. או שישנן חריגות בנייה. אפילו תיק מבורדק בעירייה ( כשלא מוצאים את רישיון הבנייה למשל ) יכול להוות בעיה מכיוון שהבנק לא יאשר משכנתא (בדרך כלל הולך לאיבוד…ולא מכיוון שמבנה נבנה בלי אישור). מצבים אלה יוצרים מציאות שבה אתם מתחייבים לרכוש נכס שייתכן והוא "פגום" או בעייתי. הפתרון: היום קל מאוד להוציא נסח טאבו לבדוק רישום ולגבי חריגות ניתן לדרוש מהמוכר סעיף בזיכרון דברים שבו הוא מצהיר כי הנכס בנוי לפי חוק ושקיים היתר ושניתן לקחת עליו משכנתא.

מה עם הצד של המוכר?

למוכר יש פחות סיכונים. בעקרון הוא מתחייב למכור את הנכס למישהו שלא בטוח שיוכל להשלים את הרכישה (אולי אין לו כסף). ייתכן ויגיע קונה איכותי יותר עם תנאים יותר טובים. אבל אלו "תקלות " שעשויות לצוץ גם אחרי חוזה מכר אצל עורכי הדין. הסטטיסטיקה שלנו מראה שכמעט 40% מהעסקאות ש"נסגרות" בלחיצת יד לאחר מו"מ מייגע מגיעות לכדי השלמה בחתימת חוזה, לעומת אחוז אפסי של עסקאות שיצאו ממסלול החתימה לאחר חתימת זכרון דברים. כלומר 60% מסיכומי העסקאות אשר נסגרו בלחיצת יד לא מבשילות לכדי הסכם ו"מתפוצצות".

הסיבה הראשונה היא שכאשר "עסקה" עוברת לעורכי הדין המייצגים את הקונה והמוכר, הם לרוב עמוסים גם בדברים אחרים ופרק הזמן עד שלוקח להם לעשות את הבדיקות וניסוח ההסכם אורך בין שבועיים לחודש בדר"כ. היו לנו גם מקרי קיצון של 4 חודשים או יומיים… אבל כאמור, אלה מקרי שוליים. הבעיה האמתית היא שבין הפגישה לסיכום העסקה ועד רגע חתימת החוזה עוברים מספר שבועות ולעיתים הדברים מתפרקים באמצע בעיקר בגלל רעשי רקע. ראיתי גם מקרים שבגלל חוסר תקשורת בין עורכי דין חוזים לא התקדמו. נתקלנו במקרים שקונים או מוכרים התחרטו או סתם שינו את דעתם (עדיין חוקי ומותר). רעשי רקע הינם כל אותם היועצים/שכנים/חברים שמסבירים כמה הנכס שווה יותר/פחות, במיקום גרוע/נפלא ותלוי באיזה צד אתה ועד כמה היועץ משכנע אותך בצדקתו או לא… אבל הדבר מביא לנפילתן של עסקאות רבות משולחן העורך דין אל הפח האינסופי של העסקאות ש"התפוצצו" בדרכן לחתימה.

אז לעשות או לא לעשות?

על השאלה "האם לחתום על זיכרון דברים או לא? "נענה ב"תלוי בכם, הקונים או המוכרים". צריך לפספס פעם אחת קונה טוב לדירה שלכם או לפספס פעם אחת עסקה נהדרת מכיוון שמישהו היה זריז מכם כדי לחתום בפעם הבאה על זיכרון דברים בעיניים עצומות. וצריך פעם אחת להיפגע מעסקה שהתחילה בזיכרון דברים גרוע ונטול הגנות כדי לא לחתום יותר על זיכרון דברים בחיים. ומה דעתכם בנושא ? נשמח לקבל שאלות נוספות ותגובות וכמובן שיתופים. יש עוד נושאים שמעניינים אתכם? שלחו לנו מייל וננסה לענות.