האם נגמר האוויר במפרשים?

היי חברים. מזמן לא כתבתי לכם מכיוון שהיינו עסוקים בהעברת המשרד וסגירת עסקאות…
אחרי כמעט 26 שנים במשרדנו בנווה שאנן עברנו למרכז אחוזה, לרחוב חורב 13. בלב העניינים וקרוב לכולם. אז אחרי שהנושא הזה ירד מהפרק…אספר לכם מה עובר על השוק בחיפה בחודשיים האחרונים. הציפיה למחיר למשתכן מפריעה לשוק לנהל סדר כלכלי תקין. מצד אחד, אף אחד לא יכחיש שהשנה הזאת גרועה יותר משנה שעברה. גם אם אנחנו לא רואים זאת במחירי הדירות, אנחנו מרגישים את יציאת האוויר מהמפרשים. השוק התכווץ בעשרות אחוזים. האם זה אומר שאין קונים? ממש לא. הם בהמתנה. יושבים על הגדר. ממש כמו באמצע 2014 כששר האוצר יאיר לפיד הכריז על תכנית מע"מ אפס, השוק נעצר והמתין. ברגע שהממשלה התפרקה באוקטובר 2014, הקפיץ השתחרר ואנשים רצו לקנות, עובדה שיצרה ביקושים עזים בזמן קצר ורק הראשונים בתור הרוויחו. השאר נאלצו לשלם על זמן ההמתנה שלהם. שימו לב, בגרף התחתון ששני הקווים התחתונים הם הממוצע הארצי. קו ירוק ממוצע ארצי לסך חד' והקו אפור 5 חד'. 2 הקווים העליונים (צהוב וכחול) מתייחסים למדינת תל אביב.

שימו לב שהממוצע הארצי יציב למדי, כלומר עלייה קלה של כ 9 אחוז בשלוש וחצי שנים. כ 2.5 אחוז לשנה. בהחלט עלייה, אבל מתונה. אם היה גרף של דירות "השקעה בלבד", היינו רואים צניחה החל מיולי 2016. מועד החלת מס רכישה 8%. העליות החזקות של 2009 עד 2013 נבלמו רק בגלל דעת הקהל. לא היה אז שום שינוי רגולטורי. היה מרד קונים, הייתה מחאת האוהלים (ב 2011) , היה ברור לכולם שהעלייה המטורפת לא תמשיך. כלל ראשון בכלכלה: ככל שתהיה יותר תחרות, המחיר ירד. וזה בעצם מה שהאוצר צריך לייצר. לא חסמים רגולטורים וניסיונות לחנוק את השוק כי אם פתיחתו לתחרות. היום אנו נוסעים יותר לחו"ל מכיוון שיש לנו אפשרויות- מי שרוצה לטוס לנופש באי כלשהו ב 150$ לכרטיס יכול. לא נוח ולא מתאים לכולם, אבל אפשרי. וזה מה שצריך לעשות בנדל"ן. מחיר למשתכן הוא ניסיון מוצלח אבל לא בשל. אם כבר, עושה את ההפך. ההיצע שלו דל מדי, רחוק מדי ונטול בחירה. גם ההתניה שאסור למכור במשך 5 שנים (דבר נכון ביסודו) מבריחה קונים פוטנציאלים. זמן ההמתנה ממוצע של כ 5 שנים , גם מבריח קונים פוטנציאלים (או בשמם הנכון, לקוחות שבויים) .
הממשלה צריכה לפתוח את השוק לתחרות עזה כגון הזמנת חברות בנייה ופועלים מחו"ל. שיווק קרקעות במחירי מכרז הפוך (הגבלת מחיר) או אפילו חלוקת קרקעות בחינם, ליזמים שיתחייבו להעביר את ההנחה לקונה. במקום זה, המדינה שולחת את הרוכשים המיואשים לחפש דירות בארצות רחוקות…במקום להביא את התחרות לכאן…שולחים את הלקוחות לשם. שיטת שיווק חכמה ומתוחכמת שיש רק בישראל. בפעם הבאה אתייחס לנושא הנדל"ן בחו"ל . יתרונות מול חסרונות.
הניוזלטר נכתב על ידי כרמל עדה, בעל תואר בסטטיסטיקה מאוניברסיטת חיפה ומתווך מורשה משרד המשפטים משנת 1994. הוא מיועד לגברים ונשים כאחד, ומהווה את דעתו האישית וניסיונו העסקי של כותב המאמר. אין לראות במאמר זה המלצה או הזמנה לפעולה.