אל תטמנו את הראש בחול

בחודש מרץ 2019 פורסמה שכונת רמז בחיפה כאחת השכונות המבוקשות בארץ. המחירים בשכונה עלו בניגוד למגמה. היא עלתה ב שנת 2018  ב9% מ1090000 ל 1180000.

זה מזכיר לי את הבדיחה על שמעון הצעיר והתמים שהתקבל לעבודה מכובדת וביקש מחייט לתפור לו את החליפה הראשונה שלו. שמעון, בחור יפה תואר, מגיע לחייט, עושה מדידות, בוחר בד, סוגר מחיר והולך לדרכו. אחרי כמה ימים, הוא מגיע לקבל את החליפה, לובש אותה ומרגיש שהחליפה קצת לוחצת בכתף ימין.  "תמתח טיפה את יד ימין קדימה ולמטה ותראה שזה משתחרר" עונה לו החייט. "זה גם צמוד בברך שמאל ". תקפל טיפה את רגל שמאל ותראה שזה יעבור, ממשיך החייט.  "זה גם ממש לוחץ בבטן" ממשיך שמעון. מיד משיב החייט, אם תתכופף מעט קדימה ותכניס את הבטן, תראה שזה כבר פחות לוחץ.  אכן שמעון חסר הנסיון מותח יד ימין ומכופף ברך שמאל, מכניס את הבטן והחליפה מרגישה טוב יותר. שמעון משלם לחייט ויוצא אל הרחוב שמח ומרוצה.   עובר מולו מישהו ברחוב, רואה את שמעון מכופף, צולע, בקושי נושם, ושואל אותו. תגיד לי מי החייט שלך, כי אם הוא הצליח לתפור לך חליפה…הוא בטח חייט מצויין , אני רוצה לגשת אליו.

איך זה קשור תשאלו, אז אסביר. כל מי שלא נמצא בשטח וקורא ידיעה שכזאת בוודאי רץ וחושב, רמות רמז זאת השקעה נבונה. שלא תבינו אותי לא נכון,  אני גם חושב שזאת השקעה טובה,  אבל רוצה להניח בפניכם את הנתונים.

עד לפני 10 שנים בערך,  הדירות שברמות רמז היו דירות שיכון ישנות. בניינים מתפוררים. רמת תחזוקה ירודה ביותר והדירות נמכרו בשפל של 2007 סביב 300,000 ₪ לדירה ועד 2012 כבר קפצו ל 700,000 ₪ בערך. אבל לא רק בגלל מצב השוק (שבשנת 2009 נתן את יריית הפתיחה לעליית המחירים המהירה שראינו עד 2013 ).

המחירים עלו כי רמז תמיד נחשבה לשכונת משקיעים…הקרבה לטכניון וריבוי השוכרים הסטודנטיאלים היוו תמיד מוקד משיכה. במיוחד כשהמחירים היו כל כך נמוכים ב 2007-8. לכן כשהשכונה התעוררה, בתחילה נמכרו יותר דירות ישנות עם "פוטנציאל" פינוי בינוי ומחיריהן היו גבוהים יותר מהדירות הישנות ללא אותו הפוטנציאל.

לאחר מכן, ככל שהתחילו הדירות החדשות להימכר , המחירים טיפסו בהדרגה בגלל המחירים הזולים ורוח גבית מהשוק עצמו שהיה בעלייה. לצורך השוואה, בפרוייקט פינוי בינוי ראשון שהיה ברחוב חביבה רייך, מכרתי ללקוח שלי דירת 2.5  חד' בקומה שלישית, בבניין ישן ללא מעלית במחיר של 560,000 ₪ .הוא סיפר לי לאחר המכירה שהוא רכש דירת 2 חד חדשה מעבר לכביש במחיר של 650,000 ₪, פער של פחות מ 100,000 ₪ לדירה ישנה מול חדשה, בשטח ומיקום זהים ! מכאן ברור כי דירות חדשות נמכרו כמו לחמניות, הביקושים נסקו והמחירים עלו בהתאמה. לדירות החדשות וגם לישנות.

כיום, החתך הדמוגרפי של השכונה השתנה וישנם זוגות צעירים רבים שרוכשים בשכונה למטרת מגורים ולא רק להשקעה.  דבר שבעבר, לא היה קיים.  90% מרוכשי הדירות עשו זאת למטרת השקעה.  כיום היחס עומד על 50% משקיעים מול רוכשים למגורים עצמיים.

נחזור לשכונה הכי מבוקשת…אז כשהמחיר הממוצע עולה, הפעם, זה  בעיקר בגלל שהמוצר השתנה ולא רק כי המחירים עלו.  ברור שכשדירות 3 חד חדשות כיום, בבניינים מרשימים וחדשים נמכרים ב 1,200,000 ₪ לערך, מרגישים כאילו המחירים ממשיכים לעלות, אבל זה לא באמת כך.

לכן, לפני שמאמינים לתורה שכתובה בעיתונים, חשוב ללכת לשטח, ללמוד את הנתונים ולהכיר את המוצר.  כפי שכבר כתבתי במאמר על תורת השקר…הסטטיסטיקה היא גמישה. או כמו שמורתי אמרה לי כשהייתי תלמיד, "אי ידיעה אינה פותרת מעונש "…אז אל תגידו לא ידעתי.

עד הפעם הבאה…

 

הניוזלטר נכתב על ידי כרמל עדה, בעל תואר בסטטיסטיקה מאוניברסיטת חיפה ומתווך מורשה משרד המשפטים משנת 1994.  הוא מיועד לגברים ונשים כאחד, ומהווה את דעתו האישית וניסיונו העסקי של כותב המאמר. אין לראות במאמר זה המלצה או הזמנה לפעולה.