שכונת נווה דוד

נווה דוד חיפה - שכונה ותיקה על סף שינוי גדול

נווה דוד היא אחת השכונות היותר מעניינות בחיפה דווקא בגלל הפער שבין איך שהיא נתפסת היום, לבין איך שהיא צפויה להיראות בעוד עשור.

מדובר בשכונה ותיקה, עממית, הממוקמת בחלק הדרום-מערבי של חיפה, בקרבת חוף הים, חוף הכרמל, מת״ם, שער העלייה, שפרינצק ועין הים. לאורך שנים נווה דוד נתפסה כשכונה פשוטה יחסית, עם בנייני רכבת ישנים, דירות קטנות, אוכלוסייה ותיקה ומעמד סוציו-אקונומי נמוך-בינוני. אבל מי שמסתכל על השכונה רק דרך העיניים של העבר , מפספס את הסיפור האמיתי שלה. הסיפור של נווה דוד היום הוא התחדשות עירונית.

לא כתוספת שולית, לא כחלום רחוק, אלא כמעט כעמוד השדרה של עתיד השכונה. כבר היום ישנם מספר פרויקטים שקורמים עור וגידים, חלקם בשלבי ביצוע, בנייה ואכלוס מתקדמים, והרוב הגדול עוד לפנינו. בעוד עשר שנים, בסבירות גבוהה, נווה דוד תיראה אחרת לגמרי.

חתך סוציו-דמוגרפי                                                                                                                                                                                      

נווה דוד היא שכונה עם אוכלוסייה מגוונת, אך עדיין בעלת אופי עממי וברור. לפי נתוני עיריית חיפה, באזור הסטטיסטי של נווה דוד התגוררו כ־3,990 תושבים, עם חציון גיל של 42 ושיעור גבוה יחסית של בני 65 ומעלה - כ-21.9%. כלומר, יש בשכונה נוכחות משמעותית של אוכלוסייה ותיקה ומבוגרת.

מבחינה חברתית-כלכלית, נווה דוד אינה נמצאת באותה קטגוריה של שכונות הכרמל, אחוזה או מרכז הכרמל. מדובר בשכונה בעלת חתך סוציו־אקונומי נמוך-בינוני, עם לא מעט משקי בית ותיקים, שוכרים, דירות קטנות, ובחלק מהמקרים גם מבנים ישנים מאוד שלא עברו שדרוג משמעותי במשך עשרות שנים.

אבל זה בדיוק המקום שבו צריך להבין את השינוי: שכונות שנמצאות על קרקע טובה, במיקום טוב, עם מלאי בנייה ישן - הן בדיוק השכונות שבהן התחדשות עירונית יכולה לשנות את כללי המשחק.

אופי השכונה

נווה דוד היא לא שכונה “מלוטשת”. היא לא שכונת יוקרה, וככל הנראה גם לא תהיה. היא שכונה פשוטה, ותיקה, עם רחובות שבהם עדיין רואים את חיפה של פעם: בנייני רכבת, דירות קטנות, אוכלוסייה ותיקה, חניות לא מוסדרות בכל מקום, ותשתיות שבחלקן כבר מזמן דורשות ריענון.

מצד שני, יש יתרונות רבים ורואים ניצנים של צמיחה ופריחה:
היא שער הכניסה לחיפה. קרובה לים, קרובה לצירי תחבורה, קרובה למת״ם, קרבה לרכבת, נגישות טובה לדרום חיפה וליציאה מהעיר, ומיקום שנמצא

בתוך אזור שהעירייה והרשות להתחדשות עירונית סימנו אזור המיועד להתחדשות עירונית.

כלומר, זו שכונה עם עבר מורכב , אבל עם סיבה אמיתית לשינוי.

סוגי הדירות והבנייה הקיימת

הבנייה הוותיקה בנווה דוד כוללת בעיקר בנייני רכבת ובנייה נמוכה יחסית משנות ה-50 וה-60, עם דירות קטנות יחסית, חלקן ללא מעלית, ללא ממ״ד, ללא חניה מסודרת, ולעיתים במצב תחזוקתי גרוע.

במקביל, בשנים האחרונות השכונה נכנסת לעידן אחר. פרויקט “המלך שלמה”, לדוגמה, כולל תכנון להקמת 1,212 יחידות דיור ב-12 בניינים בני 20-22 קומות, במקום 219 יחידות דיור קטנות ב-17 מבני רכבת ישנים. מדובר לא רק בתוספת דירות, אלא בשינוי מוחלט של מרקם מגורים: בניינים חדשים, ממ״דים, מעליות, חניות, שטחים ציבוריים, מסחר ותשתיות חדשות.

בנוסף, לפי פרסומים עדכניים, מקודמות בשכונה גם תוכניות נוספות של פינוי-בינוי, כולל תכנית לכ־430 דירות חדשות במגדלים, במקום 102 יחידות דיור ישנות, עם שילוב של שטחי מסחר, תעסוקה ומבני ציבור.

לכן חשוב מאוד להפריד בין נווה דוד הישנה לבין נווה דוד המתחדשת. אלו שני מוצרים נדל״ניים שונים כמעט לגמרי. 

למי השכונה מתאימה?

נווה דוד מתאימה היום לכמה סוגי קהלים:

ראשית, לרוכשים שמחפשים מחיר נגיש יחסית בתוך חיפה, ומוכנים להתפשר על תדמית, בניין ישן או סביבת מגורים פחות יוקרתית.

שנית, למשקיעים שמבינים שהתחדשות עירונית היא לא סיסמה, אלא מנוע השבחה אמיתי . אבל גם יודעים שצריך לבחור נכון מאוד את הרחוב, הבניין, הסטטוס התכנוני והיזם.

שלישית, לבעלי דירות ותיקים, שעבורם ההתחדשות העירונית יכולה להיות ההזדמנות הגדולה ביותר לשדרוג איכות החיים: דירה חדשה, ממ״ד, מעלית, מרפסת, חניה ולעיתים גם עליית ערך משמעותית.

החסרונות שצריך להגיד ביושר

נווה דוד עדיין סובלת מתדמית חלשה יחסית. יש בה מבנים ישנים, חלק מהרחובות מרגישים מוזנחים, בחלק מהמקומות התשתיות אינן תואמות את מה שרוכש מודרני מצפה לקבל, והפער בין “מה שיש היום” לבין “מה שמתוכנן בעתיד” עדיין גדול.

בנוסף, לא כל בניין ישן הוא בהכרח הזדמנות. יש הבדל גדול בין בניין שנמצא בתוך מתחם מקודם, עם תכנית אמיתית, יזם, הסכמות ודחיפה עירונית - לבין בניין שבו יש בעיקר שמועות של דיירים על “פינוי-בינוי שאוטוטו יקרה”.

בנווה דוד, כמו בכל שכונת התחדשות, אסור לקנות רק לפי חלום. צריך לבדוק תב״ע, סטטוס תכנוני, זכויות, רוב דיירים, יזם, לוחות זמנים, סביבת בנייה, והאם באמת יש היתכנות.

הסיפור האמיתי: בעוד עשר שנים זו תהיה שכונה אחרת 

בעיניי, המשפט החשוב ביותר על נווה דוד הוא זה:
זו שכונה שבה ההתחדשות העירונית היא נר לרגליה. היא לא עוד שכונה שבה יש “איזה פרויקט פה ושם”. נווה דוד נמצאת בתוך גל עמוק של שינוי. נכון, רוב הדרך עוד לפנינו. נכון, חלק מהתוכניות עוד ייקחו שנים. נכון, לא כל רחוב ישתנה באותו קצב. אבל הכיוון ברור. הבנייה הישנה תפנה בהדרגה מקום למגדלים חדשים. האוכלוסייה תתחיל להשתנות. השירותים הציבוריים ישודרגו. המחירים יתכנסו בהדרגה למציאות חדשה. ומי שמכיר את השכונה רק לפי איך שהיא נראתה בעבר - עלול לפספס את ההזדמנות.

שורה תחתונה

נווה דוד היא שכונה עממית, ותיקה, עם חתך סוציו־אקונומי נמוך-בינוני, אבל עם פוטנציאל שינוי משמעותי מאוד. היום היא עדיין לא שכונת יוקרה, ולא צריך לשווק אותה ככזאת. אבל היא כן אחת השכונות שבהן ניתן לראות בצורה ברורה את המעבר מחיפה הישנה לחיפה המתחדשת.

למגורים - היא מתאימה למי שמחפש נגישות, מחיר סביר ופוטנציאל עתידי.
להשקעה - היא מעניינת מאוד, אבל מחייבת בדיקה מקצועית ומדויקת.
ולבעלי דירות קיימים - זו עשויה להיות אחת מנקודות הזמן החשובות ביותר להבין מה יש להם ביד. בעוד עשר שנים, נווה דוד כנראה כבר לא תהיה אותה נווה דוד שאנחנו מכירים היום.

רשימת מקורות

1. עיריית חיפה - תכנית “המלך שלמה” בשכונת נווה דוד: 1,212 יחידות דיור במקום 219 יחידות דיור ישנות.
2. עיריית חיפה - תכנית מתאר להתחדשות שכונות החוף: נווה דוד, שער העלייה, שפרינצק מערב ועין הים.
3. מרכז הנדל״ן - תכנית פינוי-בינוי לכ-430 דירות חדשות בנווה דוד.
4. עיריית חיפה - עמוד תוכניות בביצוע בהתחדשות עירונית, הכולל מתחמים

 

שכחנו משהו? הייתם רוצים להוסיף? מוזמנים לשלוח לנו הודעה בקישור הזה.