על חוק "לקס קולר" בשווייץ שמעתם? ועל חוק 49/51 בתאילנד קראתם? או על חוק הלבנת חריגות בניה ביוון? או שביתת חורף על פי החוק הצרפתי? הביזארי מכולם לדעתי הוא חוק אוקופאס הספרדי המגן על פולשים באופן קיצוני.
העניין שלי בחוקי נדל"ן ברחבי הגלובוס לא נולד בחלל ריק, הוא נובע משאלות שנשאלתי יותר מדי פעמים בשנים האחרונות. מספר רב של פעמים נתבקשתי לענות על שאלת מיליון הדולר, או ליתר דיוק, שאלת ה-400,000 ש"ח. האם כדאי לרכוש נדל"ן בחול או לא?
קצת סטטיסטיקה משעממת. לפני כעשור, הקצב היה איטי ומנה כ-1,000 עד 3,000 דירות בשנה. ב-4 השנים האחרונות, הקצב הואץ לכ-1,000 דירות בחודש! בכל רחבי העולם. חלק רוכשים למטרת פיזור הסיכונים, חלק כהשקעה משנית בעיקר מכיוון שרף הכניסה לעולם השקעות הנדל"ן בארץ גבוה משמעותית מאשר רכישת דירה בחו"ל. חלק רק רוצים להוציא קצת הון מהמדינה לאור תהליכים רגולטורים ופוליטיים שלא מוצאים חן בעיניהם. חלק חושבים על מקום מגורים חלופי עתידי, וחלק ממש עוברים ועושים רילוקיישן זמני או קבוע.
אז בדקתי כמה דירות נרכשו בעשור האחרון ממידע שליקטתי ממקורות פתוחים.
כמות הדירות המוערכת היא כ-50,000 דירות שנרכשו. המדינות שונות ומפוזרות. ארצות הברית, יוון, קפריסין, ספרד, פורטוגל, מזרח אירופה. כאשר המדינה המובילה הייתה יוון.
אז נחתתי באתונה עם כמה מנדטים ממספר רב של משקיעים ועם מספר משקיעים שאני פיזית מלווה. התוכנית הייתה פשוטה. לראות בעיניים את מה שאי אפשר להבין מאתרי הנדל״ן.
להריח את המדרכות ולגעת בבטון. כמו שאומרים בעגה הלועזית Boots on the Ground
התחלנו במספר שכונות שהשם שלהן היה קשה לביטוי בתחילה. קוקאקי, נאוס קוסמוס, ניאה סמירני , קליתאה. המשכנו לפנגראטי, זוגראפו, אמבלוקיפי וגיזי. היו עוד כמובן, אבל בשלב מסוים החלטנו לעצור.
לאט לאט ההבדלים נהיו ברורים יותר. כל שכונה נראית דומה, אבל שונה בתכלית. קצב אחר, אנשים אחרים, שוכרים אחרים. הכל שונה ודומה באופן מבלבל.
בין לבין, החיים עצמם. איפה יושבים לארוחת ערב? מסעדה מפוארת או טברנה שכונתית? באיזה רחוב נעים ללכת ובאיזה הרגשנו פחות נעים? איפה הגגות עם הנוף הכי יפה ומאיפה רואים דברים שלא רצינו לראות. התרבות, מסחר, בילוי, גישה, פנאי ועוד. הרבה פרמטרים שעבורנו – זרים, נראו זרים.
ויש את מה שהמשקיע לא תמיד חושב עליו, אבל השוכר כן. תחנת מטרו במרחק הליכה, אוניברסיטאות שמביאות סטודנטים, משרדי ממשלה ומוסדות שמביאים עובדים. כל אחד מהם משפיע על מי ירצה לגור בדירה שלכם, וכמה הוא ישלם.
ועצרנו גם על שאלות שכל משקיע שואל - איפה לקנות, מה לקנות, באיזה תקציב? למטרת פליפ, תשואה, השכרה קצרה או ארוכה? עם רישיון לשוק האירוח או בלעדיו? איך לוודא שהנכס שאני קונה שווה באמת את מה שאני משלם עבורו? האם הוא יעלה בערכו, האם אוכל למכור בקלות, האם השוכר יהיה נעים. מה יקרה כשאתקל בבעיה? תיקונים, טיפולים או חס וחלילה דייר בעייתי והליך פינוי. האם הזול הוא יקר? היקר הוא הזול, או שזה פשוט זול הוא זול והיקר יקר. מה כדאי יותר, איפה נוח יותר.
בסוף ראינו כעשרים וחמש דירות וישבנו עם כעשרה מתווכים, יועצים ואנשי מקצוע מקומיים. לאט לאט התמונה התבהרה: גם מה שווה לבדוק לעומק, וגם ממה עדיף להתרחק.
ודבר אחד שכולם מדברים עליו - מס הרכישה לזרים ביוון עומד לעלות, ולא במעט. מ-3% כיום ל כ-15% בהמשך. לא ברור מתי . חלק מדברים על ינואר, ובהצעת החוק כבר מופיע תאריך אחר. על מי? על מי שאין לו אזרחות אירופית, או על מי שגר מחוץ לאיחוד, גם אם יש לו דרכון אירופי? והאם זה בכלל ייכנס לתוקף בנוסח הזה? יש עדיין לא מעט שאלות בלי תשובה ברורה, ומי ששוקל לקנות כדאי שיבין אותן לפני שהוא מתחיל.
זו רק ההתחלה. אני ממשיך לעבוד על התחום ומתכנן כבר את הסיור הבא. מעניין? צרו קשר.
