אחרי הניוזלטר הקודם (כאן למי שפספס), קיבלתי לא מעט הודעות, חלק שאלו האם באמת כל כך קשה להוסיף ממ"ד,
אבל רוב האנשים שאלו דווקא שאלה אחרת – "בסדר… אז כמה זה עולה?"
אז כמה באמת עולה להוסיף ממ"ד?
פה מגיע החלק שפחות אוהבים לשמוע. ברוב הדירות הישנות שאני פוגש בחיפה תוספת ממ"ד לבניין הקיים כבר מזמן לא עולה “כמה עשרות אלפים". המספרים בפועל יכולים להגיע גם למאות אלפי שקלים בפרויקט פרטי ולעיתים אפילו יותר, תלוי במורכבות. ולמה? כי ממ"ד הוא לא רק חדר, מדובר בפרויקט שלם שכולל אדריכל, מהנדס קונסטרוקציה, תוכניות והיתרים, אישורי פיקוד העורף, עבודות בטון כבדות, חיזוק מבנה, קבלנים ולעיתים גם שינויים בדירה עצמה. ובבניינים ישנים המורכבות בדרך כלל רק עולה.
ברוב המקרים העלויות בשוק נעות סביב כ-120,000 – 180,000 ₪ במקרים יחסית פשוטים. בבניינים מורכבים או עם גישה בעייתית העלויות יכולות להגיע גם ל-200,000 ₪ וצפונה. והמספרים האלו בדרך כלל עוד לא כוללים עיכובים, שינויים תוך כדי תנועה, עלויות שכנים או הפתעות של בניינים ישנים.
ומה משפיע על המחיר?
פה אנשים מופתעים. המחיר מושפע ממגוון דברים כמו קומה גבוהה או נמוכה, גישה למנוף, מצב השלד והיסודות, האם כל דיירי הבניין בונים, האם צריך חיזוקים מיוחדים, וכמובן.... הבירוקרטיה. ככה שכל מקרה לגופו. ראיתי כבר פערים של עשרות אחוזים בין שני בניינים כמעט זהים.
עוד נקודה שאנשים מפספסים
כאשר רק דירה אחת בבניין רוצה לבנות ממ"ד – העלות בדרך כלל הרבה יותר גבוהה. למה? משום שכל העלויות ההנדסיות והבירוקרטיות אינן מתחלקות בין כל הדיירים. במקרים מסוימים צריך אפילו לבנות "הכנה" או קירות תומכים גם לשכנים שלא בונים בכלל.
הזמן שאנשים לא מחשבים
דבר נוסף שאנשים שוכחים לקחת בחשבון הוא הזמן. גם כשהכל הולך חלק, זה לא פרויקט של שבועיים. לפעמים רק שלב הבדיקות, התכנון והאישורים נמשך חודשים ארוכים. ואם יש התנגדויות, בעיות הנדסיות או עירייה עמוסה זה יכול להימתח הרבה מעבר למה שאנשים מדמיינים.
“אין בעיה להוסיף ממ"ד”
זה אולי המשפט הכי נפוץ היום בשוק. מוכרים אומרים אותו לקונים. שכנים אומרים אותו אחד לשני, ולפעמים גם אנשים שמעולם לא בדקו באמת. אבל ברגע שמתחילים לפתוח את הנושא לעומק, מבינים שזה כבר לא עוד "שיפוץ קטן", או במקרים מסוימים - שזה בכלל לא אפשרי.
"אבל אצל השכן עשו"
נכון. ויש גם מקרים שזה באמת עובד מצוין. אבל כל בניין הוא עולם אחר. מספיק שיש בעיית גישה, חריגה קיימת, קו בניין בעייתי, יסודות חלשים או שכן שמתנגד והסיפור מסתבך מהר מאוד. ראיתי כבר בעלי דירות שהיו בטוחים במאה אחוז שאפשר להוסיף ממ"ד עד שהגיעה הבדיקה הראשונית.
אשתף אתכם במקרה שקרה לי ממש לאחרונה. לקוחה ביקשה לבנות ממ"ד מעל שני ממ"דים קיימים של השכנים מתחתיה. קיבלה אישור מהשכנים, הביאה אדריכלית, עשו תוכניות, וכאשר הגיע הקונסטרוקטור הוא גילה שהמד"דים שעליהן מתכוונת לבנות התחילו להיפרד מקיר הבניין שאליו הם מחוברים. הסיכון בזה, הוסיף הקונסטרוקטור - שאם תבני על הממ"דים הקיימים ממ"ד משלך זה עלול להקריס את כל הגרעין הנוכחי שקיים. וגם אם לא יקריס, המד"דים האלו חלשים מבחינה קונסטרוקטיבית ועשויים לא להגן עליכם כראוי בשעת הצורך. המשמעות היא שבפועל על מנת להוסיף ממ"ד על אלו הקיימים יש לחזק ולעבות את יסודות הממ"דים הישנים. דבר שהפך את כל המאורע הזה למורכב, יקר ולא שגרתי בעליל.
מתי באמת יכולים לא לאשר ממ"ד?
פה חשוב לעשות סדר. יש מקרים שבהם המבנה לא פשוט מתאים הנדסית, אין מספיק שטח, התוספת חורגת מקווי הבניין, יש בעיות קונסטרוקציה, לפעמים הקרקע היא לא פרטית אלא משותפת, או שהתכנון פשוט לא עומד בדרישות. ולפעמים גם אם העירייה רוצה לעזור, המציאות הפיזית של הבניין פשוט לא מאפשרת את זה.
ומה קורה היום בשוק?
זה אולי החלק הכי מעניין. כפי שסיפרתי לכם בתחילת המאמר הקודם, פעם אנשים היו שואלים אותי "כמה חדרים?", "יש נוף?", "יש חניה?". היום, ברוב השיחות, השאלה הראשונה היא האם יש ממ"ד. ואם אין – מיד שואלים "יש מקלט?", "אפשר להוסיף?", "השכנים כבר בדקו?", "יש כבר תוכניות?". הממ"ד הפך היום מבחינת הרבה משפחות ממשהו ש“נחמד אם יהיה", למשהו שמשפיע נחרצות על ההחלטה האם בכלל להגיע לראות את הדירה.
אז מה אני אומר למוכרים?
אני אומר להם את האמת. יש בשוק לא מעט דירות מצוינות בלי ממ"ד שנמכרות יפה מאוד. לא להיבהל מזה שאין לכם. אבל מצד שני, לא להבטיח דברים בלי בדיקה אמיתית. כי היום קונים כבר הרבה יותר מודעים, והם בודקים לעומק. ובינינו, עדיף להגיע עם תשובות אמיתיות וכנות מאשר "יהיה בסדר", או "אין בעיה להוסיף פה ממ"ד".
מילה אישית לסיום
אני יכול להגיד שהממ"ד שינה את השוק. לא רק תכנונית. גם פסיכולוגית. הוא שינה את הדרך שבה אנשים מרגישים בבית ואת הדרך שבה הם בוחרים בית. ולכן, לפני שקונים, מוכרים או מתחייבים שווה לעצור רגע, לבדוק, ולהבין באמת את התמונה.
מה דעתכם? יצא לכם להיתקל בדירה בלי ממ"ד ולפסול אותה ישר? או אולי גיליתם שתהליך ההוספה הרבה יותר מורכב ממה שחשבתם?
נשמח לשמוע:)
