מה שאתם לא מבינים בגרף אחד קטן יכול לעלות לכם הרבה מאוד כסף.
השבוע הייתי בפגישה ברחוב בייליס בשכונת כרמליה, ועל השולחן היה הגרף של מחירי הדירות בחיפה מאתר הנדל"ן הממשלתי. גרף המבוסס על דיווחי מס שבח, כלומר נתונים רשמיים שכולם מסתמכים עליהם. ומה שקפץ לי לעיניים זה שמשהו שם פשוט לא מסתדר.
הדבשת
בתחילת 2023 המחיר החציוני של דירה בחיפה עמד על 1,280,000 ₪. באמצע 2024, בעיצומה של המלחמה, הוא כבר עמד על 1,450,000 ₪, כלומר עלייה של יותר 13%. ואז בתוך תשעה חודשים הכול נמחק, ובתחילת 2025 המחיר חזר בדיוק לאותם 1,280,000 ₪. עלייה חדה וירידה חדה, ממש דבשת.
עכשיו תחשבו על מוכר שראה את הגרף באמצע 2024. הוא היה בטוח שהדירה שלו התייקרה ב-13% ודחה הצעה טובה. חצי שנה אחר כך הוא שומע שהשוק ירד ב-12% נלחץ, ומוכר בפחות ממה שהציעו לו קודם. ומהצד השני יש קונה שראה את העלייה, פחד שהמחירים בורחים לו ומיהר לסגור.
שניהם הסתכלו על נתונים אמיתיים ושניהם טעו, כי מניסיון של שלושים שנה בשטח, למחירים עצמם כמעט לא קרה כלום.
מתוך נתוני האתר הממשלתי נדל"ן גוב.
אז מה כן קרה?
תחשבו על קערת פירות. אם בשבוע אחד יש בה בעיקר תפוחים ובשבוע הבא מישהו מוסיף כמה אבטיחים, המשקל הממוצע של פרי בקערה מן הסתם עולה. אבל התפוחים לא גדלו, פשוט תכולת הקערה השתנתה.
זה בעצם מה שקרה בחיפה. אחרי אוקטובר 2023 שוק היד השנייה כמעט נעצר. אנשים פחדו לקנות, משפרי דיור עצרו, ומוכרים העדיפו לחכות. מי שהמשיך למכור אלה הקבלנים, כי קבלן לא יכול לחכות. יש לו מימון בנקאי ויש לו פרויקט שצריך להתקדם, ולכן הקבלנים יצאו במבצעי מימון גדולים ומכרו.
דירות חדשות הן בדרך כלל גדולות ויקרות יותר, וכשהן נכנסות לאותה קערה של נתוני מס שבח, הממוצע עולה. הדירה שלכם לא התייקרה, פשוט הרכב העסקאות השתנה.
איך בודקים את זה?
מוציאים את האבטיחים מהקערה. בחיפה כמעט ואין דירות חדשות של שלושה חדרים, רוב העסקאות בגודל הזה הן יד שנייה, אז בדקתי רק אותן. ומה יצא? באותם חודשים שבהם המחיר של כל הדירות בעיר ירד בכמעט 12%, דירות שלושה חדרים ירדו בפחות מ-3.5%
והסיבה לפער כל כך גדול היא שבחיפה דירת חמישה חדרים עולה בחציון כמעט פי 2.5 מדירת שלושה חדרים. מספיק שבתקופה מסוימת נמכרו קצת יותר דירות גדולות וחדשות, והממוצע של כל העיר קופץ. וכשהן יוצאות מהתמונה, הממוצע הזה נופל.
אז מי משקר?
המספרים עצמם לא משקרים. אבל אותם נתונים רשמיים יכולים להראות לכם שהשוק בחיפה קרס, או שהוא כמעט לא זז, תלוי מה יש בקערה ואם מישהו טרח לבדוק. לכן אני קורא לזה מדד השקר. הנתונים לא מזויפים, הבעיה היא בדרך שבה רובנו קוראים אותם.
בפעם הבאה
אז הפתרון הוא לסנן לפי מספר חדרים וזהו? ממש לא. כי גם שתי דירות של שלושה חדרים באותו רחוב ובאותו חודש יכולות להיראות בנתוני מס שבח כמעט זהות, ובפועל ההבדל ביניהן יכול להגיע למאות אלפי שקלים.
מה מסתתר בהבדל הזה, למה שום טבלה לא תראה לכם אותו, ואיך מוכרים וקונים נאחזים במספר אחד שנוח להם ומפסידים בגללו - על זה בחלק הבא.
כרמל עדה, כרמל סנטר.
