מי מאיתנו לא קיבל לאחרונה פרסומות בסגנון של "דירה בחו"ל באפס מאמץ, תסדר לך את החיים " ?
הפעם נעסוק בנושא שקיבלתי עליו פניות רבות. מה עדיף ? דירה בליסבון או חולון ?
רכישת דירה להשקעה בישראל לעומת חו"ל
רכישת דירה להשקעה היא אחת הדרכים ליצירת הכנסה פסיבית. רבים מתלבטים בין השקעה בנדל"ן מקומי בישראל לבין רכישת נכס בחו"ל, כאשר לכל אפשרות יתרונות וחסרונות משמעותיים. מאמר זה בוחן את ההבדלים העיקריים בין שתי האפשרויות, תוך התמקדות מיוחדת בסיכונים של השקעה בנדל"ן בחו"ל. את הסיכונים בארץ אתם כבר מכירים.
יתרונות השקעה בנדל"ן בישראל
על יתרונות ההשקעה בארץ דיברתי כבר רבות. היתרון החזק ביותר הוא המימון שקיים בארץ. נוחות היא שם המשחק. נסיעה קצרה ואתה נוגע בדירה. בודק את הסביבה, וכמו כל ישראלי מצוי, כנראה גם תגלה שהבן דוד של השכנה שלך הוא הספר השכונתי וממנו כבר תקבל סקירה מקיפה.
יכולת פיקוח , בקרה ושליטה על דיירים, תקלות ומימוש הם יתרון אדיר שמעטים נותנים לו את הדעת. אבל גם חוזר לקטגורית הנוחות. אולי שליטה.
בנוסף לכל הטוב הזה, שוק הנדל"ן הישראלי הוכיח את עצמו כהשקעה איכותית, סולידית, עם מגמת עלייה כמעט מתמדת בערך הנכסים לאורך העשורים האחרונים, עם ביקושי שכירות חזקים ויציבים.
אז למה לא ? כי יש גם כמה בורות בכביש. חוץ מזה, המאמר היה מסתיים מוקדם מהצפוי.
השקעה בנדל"ן בישראל כרוכה בכמה מוקשים. ראשית, מחירי הנדל"ן בישראל הם מהגבוהים בעולם ביחס להכנסה הממוצעת, מה שמקשה על כניסה לשוק. ההון העצמי הנדרש מאלץ אותך להיוולד נכון, להתחתן נכון או להתחיל לעבוד בגיל 8 . העלות הגבוהה גם מובילה לתשואה שנתית נמוכה יחסית, לרוב בטווח של 2.5%-4%, נמוך משמעותית בהשוואה למדינות רבות בחו"ל. אבל רגע, לא הכל אבוד. תיכף אפרט.
כדי שלא תחשבו שיצאתם מהיער, לא נשכח את מערכת המיסוי בישראל שמפנקת אותנו במס רכישה של 8% (ברכישת דירה שניה). מס שבח (שזה רק אם הרווחתם) , מס הכנסה על דמי שכירות ושלל פינוקים שגורמים לכל העסק הזה להראות מזמין כמו טיפוס על הקילימנג'רו בלי ציוד.
דירה ביוון / פורטוגל / ארה"ב לעיתים יכולה להיות הפתרון.
השקעה בנדל"ן בחו"ל מציעה הזדמנויות מפתות שנדירות כאן. במדינות רבות, במיוחד בשווקים מתפתחים או באזורים מסוימים במדינות מפותחות, מחירי הנכסים נמוכים משמעותית בהשוואה לישראל. בארה"ב, מזרח אירופה, דרום אמריקה ואסיה ניתן לרכוש נכסים במחירים של 300 עד 400 אלף ₪ , עם תשואה שנתית שיכולה להגיע ל-6% עד 10% ואף יותר.
גם משטרי מס נוחים יותר במדינות מסוימות יכולים להגדיל עוד יותר את הרווחיות. בנוסף, השקעה בחו"ל מאפשרת פיזור סיכונים גיאוגרפי, כך שהשקעותיך אינן תלויות רק בכלכלה הישראלית או במצב הביטחוני המקומי.
תקראו את זה לפני שאתם מזמינים את הכרטיס טיסה .
יחד עם הפוטנציאל הרב, השקעה בנדל"ן בחו"ל כרוכה בסיכונים משמעותיים שחשוב להבין לעומק. אחד האתגרים המרכזיים הוא המרחק הפיזי מהנכס. העדר שליטה וידע הם מחסום שצריך להתייחס אליו בכבוד הראוי. החל מדיירים , תחזוקה, גביה וחלילה פינוי ועד הבנה של איזורים, תמחור וכדומה, שלא תפסידו את כל הרווח של השנים הראשונות בניפוח תמחור שמתבסס על חוסר ידע ואי-הבנת השוק המקומי. בניגוד להשקעה מקומית, שבה אתה יכול לבקר בנכס בקלות, השקעה בחו"ל דורשת הסתמכות כמעט מוחלטת על גורמים מקומיים. ומשרות אמון לאדם פרטי הם נדירות. אם אין לך קרוב משפחה או עובד אישי ביעד ההשקעה, יהיה קשה מאוד לתחזק ולטפל בנכס מסוג זה. לחילופין אם אתה נוסע תכופות למדינת היעד מטעמי עבודה , משפחה או כל סיבה אחרת, הדבר בהחלט יכול להוות שיקול חזק מאוד בעד. ושימו לב שאני לא מטריל ומפחיד על הונאות, ניפוח שווי רכישה, וכמובן, אבי ההמצאות, תרמית פונזי. ועוד.
חשיפה לסיכוני מטבע ושינויים רגולטוריים
השקעה בנדל"ן בחו"ל חושפת אותך לסיכוני מטבע. תנודות משמעותיות בשער החליפין יכולות לשחוק את התשואה האמיתית שלך, גם אם בערכים מקומיים הנכס מניב רווח נאה. בנוסף, שינויים פתאומיים ברגולציה המקומית, כמו שינויי מיסוי או חוקי שכירות, יכולים להשפיע דרמטית על הרווחיות של ההשקעה שלך.
ידע ומיקום
קרו לי לא מעט מקרים שלקוח מגיע אלי עם דירה במקום מחורבן שהוא רכש ביוקר, מכיוון שהיא קרובה למיקום טוב. לפעמים רחוב אחד מפריד בין סביבה בטוחה עם ביקושים ועתיד - לבין איזור שבו סיבוב לילי יכול להסתיים בשוד או אשפוז. צריך רק לדעת.
שימו לב שבחלק ניכר מהמדינות, גם לא ניתן לקבל מימון על נכסי השקעה כשזרים רוכשים אותם.
לא אתייחס כאן לעמלות הנלוות של חברות ניהול והוצאות עודפות בעקבות הריחוק, כי זה חלק מהמחיר של להחזיק נכס רחוק. אם בעלי המקצוע הם אמינים ואיכותיים, הם שווים כל שקל כי השקל קונה לכם שקט.
אז לבטל את כרטיסי הטיסה ???
לא בהכרח. יש מספר שיקולים שהם לא רק כלכליים. תשאלו את עצמכם, האם אתם רוצים נכס בחו"ל כהשקעה בלבד ? אם אתם רוכשים כדי לפזר את ההשקעות והסיכונים ? האם אתם רוצים אולי מקום מפלט / מקלט ? חושבים על רילוקיישן ? לכל סיבה שלא תהיה לכם, יש בעד ונגד. זה גם תלוי באופי שלכם. אתם נותני אמון בדרך כלל ? חולי שליטה ? קונים את הנכס רגשית ? מקצועית ?
סיכום
ההחלטה בין השקעה בנדל"ן בישראל לבין השקעה בחו"ל תלויה במגוון גורמים אישיים: חוסן הפיננסיות, נכונות לקחת סיכונים, זמן להקדיש לניהול ההשקעה, ידע וניסיון בתחום הנדל"ן.
השקעה בישראל מציעה ביטחון, שליטה ויציבות, אך במחיר כניסה גבוה ותשואה נמוכה יחסית. השקעה בחו"ל מציעה פוטנציאל לתשואה גבוהה יותר ומחיר כניסה נמוך יותר, אך כרוכה בסיכונים משמעותיים של חוסר שליטה, תלות באנשי מקצוע שאינך מכיר, וחשיפה לשינויים רגולטוריים ולתנודות מטבע.
בטרם תקבל החלטה, מומלץ לערוך מחקר מעמיק, לבקר באזור המיועד להשקעה (במיוחד בחו"ל), להתייעץ עם מומחים מקומיים, ולבנות רשת אמינה של אנשי מקצוע שיסייעו לך בניהול ההשקעה לאורך זמן. אסטרטגיה מאוזנת עשויה לכלול שילוב של השקעות בארץ ובחו"ל, כדי ליהנות מהיתרונות של כל אפשרות תוך מזעור הסיכונים.
המלצה חמה שלי , לא לרכוש בלי לנסוע לשם. להסתובב בערב, להרגיש את השוק, את הקהל שמחר תצטרכו להשכיר לו. להקשיב לאינטואיציות ולתחושות בטן שלכם. תסמכו על עצמכם. תראו שזה באמת מתאים לכם .
