כבוגר החוג לסטטיסטיקה מאוניברסיטת חיפה, אחד הדברים שלמדתי זה שאפשר להזמין איזה סקר שרוצים ולקבל איזה תשובות שרוצים. כסטודנט ירוק וצעיר, לא הבנתי איך בכלל הדבר אפשרי.
תורת השקר - איך זה עובד
אז המרצה שאל אותי "האם אתה רוצה שיפנו את בתי הזיקוק ממפרץ חיפה?". עניתי מייד וללא כל היסוס את מה שכולם עונים עכשיו בלב "בוודאי". יפה. אז אייצר עכשיו סקר שתוצאותיו 80% מהתושבים בעד סגירת / העברת / מחיקת בתי הזיקוק (זאת רק דוגמא). ואז המרצה המשיך, עוד בטרם החיוך מש משפתי והוסיף… ואם אשאל אותך עכשיו שאלה קטנה נוספת, לא קשורה לשאלה הקודמת, אתה לא אמור לדעת אותה. "האם תרצה ש-2,500 משפחות יאבדו את מקור פרנסתם העיקרית? "ואז ברור שהתשובה שלילית, אבל כשמוציאים את התשובה מהנתונים היבשים ומלבישים עליה מימד נוסף… מתקבל סקר חדש שתוצאותיו: 80% "בעד השארת בתי הזיקוק המזהמים במפרץ חיפה" או כל כותרת מרשימה אחרת שמוכרת עיתונים…
תורת השקר בעולם הנדל"ן
איך זה קשור לנדל"ן ? הסטטיסטיקה שמציגה את שוק הדיור ממוקדת מטרה. לעיתים היא רוצה להציג צמיחה ומכירה ותדבר על התחלות בניה ורווחי שיא. ולעיתים תרצה להציג את הצלחותיו של שר האוצר כחלון ותציג קיפאון ואפילו ירידה של אחוז. בסופו של דבר, השוק קובע את המחירים, וכל מהלכי כחלון אינם אלא עופרת על ליבת וכיפת הכור הפצוע של צ'רנוביל. הם מאיטים את הבערה. מנסים לחנוק אותה, אבל עם הסדק הראשון שימצא, הקרינה תמצא את דרכה החוצה.
כיצד משפרי הדיור נפגעים מקשיים שעושים על משקיעים
כנל עם שוק הנדלן. מקשים על המשקיעים, דבר אשר מקרין גם על משפרי דיור. נכס להשקעה אינו מצרך נדיר כל כך. לאחר משבר הבורסה של שנת 2008, הרבה אנשים רכשו דירה נוספת, או ירשו דירה נוספת, אשר משמשת כמקור הכנסה מיידי או עתידי. הדבר פוגע בהם באופן מיידי כשירצו לשפר את דירת המגורים שלהם. להחליפה יעלה להם עוד 8% מס רכישה. דבר שבעבר היה משמעותית זול יותר. לפני כ15 שנים, מס רכישה עלה 0.5% ואז הועלה ל 3.5% לדירה שניה. לאחר מכן התייקר ל 5%, ומיוני 2015, עלה מס הרכישה ל 8%. דבר אשר מתעגל בקלות ל 10% (בחישוב הכללי שאנשים עושים). כמו שכשאדם נוסע לחופשה, הוא לא מחשב רק את עלות הטיסה והמלון. הוא משקלל גם הוצאות מחייה יומיות, כרטיסי כניסה לאטרקציות שונות, הוצאות בלתי צפויות וכיו"ב..
גם בתחום הנדל"ן, בעיקר בגלל שהמספרים כה גדולים, הרוכש לוקח בחשבון את מס הרכישה, המתווך, עורך הדין, שיפוץ ועוד הוצאות אחרות שהוא צופה שיחולו על הרכישה. ומתרגם הכל לתקציב אחד שלם. זוכרים את המשפט שמוכרים היו מציינים פעם כשקונה היה אומר שהבית צריך שיפוץ (אכן אנשים היו מפונקים פעם), תשובתם הקבועה הייתה "ואם הוא רוצה לשים ברזים מזהב, אני צריך לממן לו את זה?". אז לא, ברזים מזהב הם באמת בעיות של דיקטטורים במשטרים חשוכים או אוליגרכים במנוסה. אבל את מטבח הרגבה בן ה40 שנים שלך, שבאמת שמור כמו חדש, הגיע הזמן להחליף. הדבר היה אולי נכון לזמנים שדירות עלו 18,000 לירות. או 75,000 דולר. אבל כשמדברים על דירת 120 מר באחוזה ומודדים את המחיר לפי מ"ר דוגמא היינו טוקיו או פריז… יש צורך להתחשב בעלויות שיפוץ.
התוצאה של עליית מס רכישה
אז מסתבר שמס הרכישה נתן מכה קשה בכנף, ויצר מציאות שאם פעם, את מס הרכישה היו משאירים מחוץ לטבלת התחשיב מפאת משקלו הקל או ה"אין ברירה, מס זה מס". אזי שהיום מס הרכישה כה כבד שהוא אחד הגורמים הראשונים שעולים במו"מ. משקלו שווה ערך לשיפוץ בינוני וזה כבר נכנס לתחשיב ומקפיא את השוק או מוריד אותו בהתאמה.
