ניסינו להבין מדוע השוק מציג מצד אחד תמונה עייפה, ירידה משמעותית בנפח העסקאות, אך ללא ירידה אמתית במחירים. לא ברור לנו למה השוק מתנהג כפי שמתנהג, אבל דבר אחד ברור. יש קיפאון בשוק.
למה המתמטיקאים אחראים לקיפאון בשוק הנדל"ן?!
שוחחתי עם שמאי מקרקעין ידוע על עסקאות שהתבצעו בפער של קרוב ל 10% מתחת למחירים שהם נמכרו לפני כשנה (למוצרים דומים וברי השוואה). הוא הסביר לי באופן מקצועי מדוע סטייה כזאת אינה מהווה "ירידת מחירים". לטענתו, רק כאשר העסקה הבאה וזאת שאחריה, יתייצבו סביב המחיר הנמוך או ירדו אף מהמחיר הנוכחי, אזי נוכל לראות קו של ירידה, אבל סטייה של 10 אחוזים, אינה מהווה שינוי. יכולה להיות נקודתית.
מדוע דירה שנמכרה מתחת למחיר שוק אינה מצביע על ירידת מחירים?
ייתכן שהמחיר הגבוה יותר, דווקא הוא החריג (כלומר מישהו שילם לפני שנה יותר ממחיר השוק) וכעת המצב חוזר לקדמותו. מה גם שאכן מדובר בעסקאות ספורות פה ושם.
לראיה דוגמה קטנה מהשטח מהזמן האחרון, ביקרתי אצל גברת נחמדה מרמת בגין. שכונה מבוקשת בחיפה. היא פרסמה את דירתה ומבקשת 3 מיליון ₪. נכס של 6 חדרים + גינה, פלוס יחידה נפרדת. נשמע מוצר נהדר בסביבה מבוקשת. ניגשתי להציע את שרותיי המקצועיים. אני פוגש נכס שראה ימים טובים יותר. ראשית, הגישה אליו לא נוחה. יורדים ממפלס הכביש כ 50 מדרגות. לא להיט. נכנסים למפלס הסלון, מטבח, פינת אוכל ויורדים קומה נוספת לחדרי השינה. משם יורדים קומה נוספת ליחידת דיור (שאינה ממש ברת השכרה, כיוון שהגישה אליה היא מתוך הבית) וממנה יוצאים לחצר קטנה. מהקומה הזו יורדים קומה נוספת לחצר קצת יותר גדולה.אין גינה או מרפסת מהסלון, יש גישה קשה ביותר ובעלת הדירה "לא לחוצה".
מה יכול להשפיע על מחירי הנדל"ן?
בראייה מקצועית, שווי הנכס אינו עולה על 1.8 מיליון. גישה קשה, זקוקה לשיפוץ, 3 מפלסים בתוך הבית והעדר גינה או מרפסת ישירות מהסלון.
"איך הגעת למספר של 3 מיליון"? שאלתי "אני לא לחוצה" היא ענתה. כאילו יודעת שאין קשר בין המציאות למחיר המבוקש המופרך שלה. "נראה לי שזה קצת גבוה", המשכתי בקו שלי. הרי מניסיוני, אין טעם לנסות לשכנע אדם שנמצא כל כך רחוק ממחיר מציאותי של הנכס שלו. בהמשך הובהר לי שהיא רוצה לעבור לנכס ללא מדרגות, שטוח (ללא מפלסים פנימיים) כי הרי היא לא הולכת ונעשית צעירה יותר, היא רוצה שהמרפסת או הגינה יהיו מהסלון. "ברור" גמגמתי... וכמה את רוצה להוסיף על המכירה, כלומר מה ההפרש שתוכלי להוסיף בין הרכישה לקניה? "אני לא רוצה להוסיף דבר. "אם ללקוח פוטנציאלי תהיה אלטרנטיבה טובה יותר מהדירה שלך, באותו המחיר, למה שהוא ירכוש את שלך ולא את האלטרנטיבה? "אני לא לחוצה" ענתה לי הגברת שוב. הפעם עם קצת כעס בקולה, שכן כולם יודעים שהמתווכים אשמים בכל.
כלומר, היא ראתה דירה שמתאימה לה במחיר X. יש לה את ההון הנדרש Y (במקרה שלה Y שווה אפס) אבל נלך למקרים פשוטים יותר שבהם לאנשים יש איזו שהיא תוספת להוסיף לצורך שדרוג המגורים.
לפיכך, הבית שלהם שווה Z = Y– X. מתמטיקה פשוטה.
Z הוא שווי הבית.
פשוט וקל, רק לא תמיד אפשרי.
זה בכלל לא מעניין אותם כמה הבית שלהם שווה. הם יודעים לאן הם רוצים לעבור, יש להם הפרש כלשהו, לפעמים הוא אפילו שלילי (כלומר הם רוצים להישאר עם יתרה כסף מהנכס שלהם), זה אפשרי בהנחה שהם רוצים לקנות נכס פחות איכותי, או במיקום נחות, או קטן יותר וכיוב'. אבל לשפר את כל הפרמטרים (או את רובם) ולחשוב שלא תצטרכו להוסיף כסף, זה כנראה בלתי אפשרי.
אז עד שהמוכרים יבינו שבין הצרכים שלהם לבין שווי הנכס שלהם יש קשר מקרי עד לא קיים, תמיד יאשימו אותנו המתווכים.
האם למתווכים יש השפעה על מחירי הדיור?
שלשום, בנכס למכירה בשכונת ורדיה, אפילו האשימה אותי גברת (בחיוך, אך ברצינות) שזה בכלל המתווכים שאשמים בקיפאון שיש עכשיו בשוק ובכך שהיא צריכה להוריד את המחיר. הבאנו לה לפני כשנה הצעה של 2,200,000₪ וכעט היא מקבלת (דרך מתווך מתחרה) 2,100,000. אז אנחנו, המתווכים אשמים בירידת המחירים. אז אם זה כך, כולכם צריכים להודות לנו שהמחירים עלו במשך 7 שנים? הלוואי שהיה לנו כזה כוח. אנחנו צינור בלבד.
אם אתם נהנים מהבלוג שלי, אשמח אם תגיבו לי במייל חוזר ואפילו תצרפו חברים שלדעתכם יהיו מעוניינים. ניתן פשוט לשלוח לנו את המייל שלהם ישירות ל info@dira4u.co.il .ונשמח לקבל מכם תגובות, רעיונות, מידע שמעניין אתכם או סתם הצעות לשיפור.
