כיצד תחסכו עשרות ומאות אלפי שקלים וקצת על מס שבח

רבים שואלים אותי על מס השבח הלינארי שכולם מדברים עליו ומהו הפטור המסתיים בעוד כשנה.
נתחיל בהבנה של מהו מס שבח. מס שבח הינו מס אשר בא להחליף מס הכנסה לרווחים הנוצרים ממכירת נדל"ן. משלם אותו מוכר נכס נדל"ני והוא חל על הרווח בלבד. כיצד מחשבים את הרווח ? רכשתם דירה במליון ₪ ומכרתם אותה במליון וחצי. אזי הרווח הוא חצי מליון ומזה משלמים מס. כיום מס השבח עומד על 25% מהרווח. אבל החישוב הוא לא כזה פשוט.
ראשית, לעלות הדירה מתווספות כל ההוצאות שהיו לגבי הדירה (ועליהן יש חשבוניות מס כמובן) כגון מס רכישה, עורך דין, שכר טרחת מתווך, שיפוצים ושאר השבחות של הנכס. בנוסף, מחושבת גם ההצמדה למדד הצרכן על עלות הרכישה מיום הרכישה ועד יום המכירה. כך שאם בזמן הבעלות על הנכס, המדד עלה ב10%…אזי דירתכם לא עלתה מליון כי אם 1,100,000 ₪ ולכן המס הופחת. הרווח הוא רק 400,000 ₪ (וזאת ללא שקלול עו"ד, מתווך, מס רכישה ושאר הוצאות לצורך פשטות הדוגמא) ומרווח זה , 25% הם 100,000 ₪ . זהו מס השבח. נחזור אליו אח"כ.
בעבר, ניתנו פטורים לפי תקופות זמן שונות . אדם היה זכאי לפטור אחת ל 4 שנים, פטור בגין דירת ירושה ולדירת מגורים יחידה היה ניתן לנצל פטור אחת לשנה וחצי. בשנים האחרונות, בעלי נכסים מכוונים כמטרה במשרד האוצר ומערך הפטורים השתנה. הפטור היחיד שנשאר הינו פטור לדירה יחידה אחת לשנה וחצי. כלומר אם בבעלותך דירה יחידה, הינך זכאי למכור אותה בפטור מלא אם החזקת בה 18 חודשים לפחות. ישנה גם התייחסות לנושא דירות ירושה, אבל לא בניוזלטר הנוכחי.
ב 1.1.2014 אושר חוק אשר קובע כי החל מ 1.1.2018 , לא יינתנו יותר פטורים למי שמחזיק ביותר מדירה אחת אך כדי לא לפגוע באופן מיידי בבעלי דירות, ניתנה תקופת הסתגלות בת 4 שנים אשר במהלכה שונה תחשיב החוק וזהו בעצם מס השבח הלינארי. החישוב שלו יותר מורכב ויש כאן משמעות רבה לתקופת הבעלות (כמה זמן מחזיקים בדירה) ולמועד
המכירה. תקופת הבעלות מחושבת בימים , כאשר על התקופה שלפני 1.1.2014 ניתן פטור (באופן יחסי) וכל יום לאחר מכן ממוסה. כלומר שאם לצורך הדוגמא , דירה נרכשה ב1.1.2007 ונמכרה ב 1.1.2017, אזי תקופת הבעלות על הדירה הנה 10 שנים. מתוכן, 7 (עד 1.12014 ) הינן פטורות ועל 3 השנים האחרונות חל מס מלא. חישוב המס נערך לפי מס השבח שהיה קיים באותה תקופה (לא תמיד הוא היה 25% מהרווח) ועושים חשבון מלא של המס ואז מחשבים את החלק היחסי לפי "תקופת ההסתגלות". כלומר , מתוך 10 שנים שהן 3650 ימים. 7 שנים (2555 ימים) הינם
פטורים ו 1095 ימים חייבים במס. אזי 1095/3650=30% ואם המס לפי החשבון הראשוני שלנו שהיה כ- 100,000 ₪ , אזי בתקופת ההסתגלות המוכר ישלם רק 30% מזה, שהם 30,000 ₪ . ברור שככל שתקופת הבעלות ארוכה יותר, החסכון במס גדול יותר וככל שמוכרים במועד מאוחר יותר (מ1.1.2014) המס יעלה. חשוב לזכור שחישוב זה נעשה רק
בתקופת ההסתגלות. החל מ1.1.2018, הפטור החלקי יתבטל וכל מי שימכור דירה (שהוא בעלים של יותר מדירה אחת) ישלם מס שבח מלא , ללא הנחות וללא התייחסות למתי נרכש הנכס ומתי נמכר. מס מלא אשר יכול להגיע לעשרות
רבות ואף מאות אלפי שקלים, תלוי בכמה עלה ערכו של הנכס .
כמובן שעשינו כאן חשבון "דליל" וקליל רק כדי להמחיש את עקרונות המס הבסיסיים. וברור שכדאי ורצוי להתייעץ עם עורך דין שמתמחה במיסוי .
ניתן אף לבצע סימולציה של חישוב המס . לדוגמא צירפתי הדמיה של סימולציה שכזאת.
אז איך לחסוך את המס ? להתכונן מבעוד מועד ולקדם תהליכים. אם אתם שוקלים למכור דירה בקרוב, חשוב לתכנן את העסקאות מבחינה מיסויית ולבצע מהלכים בהקדם האפשרי ולא לחכות לדקה ה-90…שכן אז, לא תמיד תספיקו ותאלצו למכור במחיר נמוך יותר ובלחץ זמן דבר שאף פעם לא מומלץ.