כולם רוצים לדעת לאן השוק הולך. האם המחירים ימשיכו לעלות? האם ירדו? ואיך זה שרואים ירידה של 40-50% בכמות העסקאות והמחירים לא יורדים?
לפני שנמשיך אם לא קראתם, הנה קישור לחלק-א'. (אבל לא חובה)
האם מחירי הדירות יעלו או ירדו
אסביר בשיטה שכולנו מכירים, כמה פעמים קרה לכם שנכנסתם לחנות, ראיתם שלט ענקי המציין " 50 הנחה", אבל משהו בפנים, בתחושה/אינטואיציה אומר לכם שזה לא היה כל כך יקר לפני ושההנחה שמוצגת כעת, לא מרגישה לכם כמו 50%. ההגיון הכללי לוחש לנו שבעצם, קצת לפני המבצע הם העלו את המחיר ב 100% (או 80% כדי להיות הוגנים ולשקף הנחה כלשהי). ואז מהמחיר הגבוה, הורידו 50% מה שבערך מחזיר אותנו למחיר השוק שהיה לפני המבצע. כלום, בילבלו אותנו. ערבבו אותנו בלשון הנוער. לא באמת עשו מבצע, רק הציגו מצג של מבצע.
לקנות רק ב-5% מעל למחיר השוק
אז מחירי הנדל"ן של דירות יד שניה, דומים מאוד. אנשים פרטיים מפרסמים את דירתם באיזה מחיר שירצו. לעיתים תלוש מהמציאות בצורה לא פרופורציונלית. ואז כשהם מורידים את המחיר, הם עדיין נמצאים במחיר שהוא גבוה ב 5% מהעסקה האחרונה שהתבצעה שרחוב, אבל 30% מתחת למחיר השיווק שהם ביקשו בתחילה.
רוכשים שרכשו את הנכס לפי תנאי העסקה שפירטתי מעל, הרגע קראו בעיתון שמחירי הנדלן עלו בכ 20%, לפיכך, הוא מצפה שהמחיר יהיה יותר גבוה מהעסקאות המדווחות לאחרונה, ואפילו שמח מאוד שהמכרים ירדו במחיר והתפשרו, למרות שזה עדיין 5% מעל למחיר העסקה האחרונה שבוצעה. בתודעה שלו, המחירים עלו ב 20%, המוכר עלה ב 30% וירד ב 25%... כלומר עליה של 5% בלבד. תחושת נצחון לרוכשים.
לקחת את השוק בפרופורציה
זה מזכיר לי סצנה מהסרט "אריק הויקינג", קומדיה נהדרת של מונטי פייטון. בסצנה, יושב הלורד על כסא והחיילים מביאים לו כל מיני וסאלים ואיכרים שלא שילמו את מיסיהם והוא גוזר עליהם פסקי דין של מוות בצורות שונות ואכזריות. ואז לפתע, מגיע איכר זקן אשר לא שילם את מיסיו, והשליט הפאודלי מסתכל עליו, ואז זורק בביטול " רק תחתכו לו את הרגליים והידיים" והאיכר הזקן מודה לו ומודה לו ומודה ויוצא שמח וטוב לב לקבל את גזר הדין. ברור שהסצינה האכזרית מוצגת בצורה קלילה וקומית, אבל היא באה להציג את עניין היחסיות. הפרופורציה. האיכר הזקן ראה את כל השאר שהוצאו להורג בשיטות עיינויים, אזי כריתת הגפיים נראית לפתע כעונש "קל".
זה בערך מה שקורה בשוק הנדל"ן. הביקושים ערים. גם אם לעיתים כבושים. ואם יגיע מוצר טוב ואיכותי, הוא עדיין יקבל מחיר הוגן ואיכותי. בנוסף, מי שמעוניין בדירות להשקעה, עדיין ישלם לעיתים יותר ממחיר שוק על דירה עם פוטנציאל, פינוי בינוי וכו.
כוחות השוק לאן?
אז כפי שציינתי. בין אנשים פרטיים, אין רגולציה. אין הגבלות. יכולים למכור בכמה, מתי ואיך שרוצים. כל עוד לא עוברים על החוק. (עבירות מס / הלבנות הון וכדומה) (אף אחד לא יתערב בעסקה, מוזרה ככל שלא תהיה) ולכן הדבר היחיד שיקבע יהיו כוחות השוק.
ככל שיהיו יותר מוכרים שיהיו "חייבים" למכור המחירים ירדו. מצד שני, אני פוגש לא מעט קונים שנמאס להם לזרוק כסף על שכירות. משפחה שגדלה. תכנון פיננסי כזה או אחר, והם חייבים לקנות. אז האמת תמיד נמצאת בפרטים הקטנים.
לתחושתי כרגע, המומנטום שלילי. וכשהמומנטום שלילי, המחירים ישארו במקום או ירדו. עד שתגיע נקודת איזון שבה הקונים ירגישו שממש משתלם להם לרכוש. ואז הביקושים יעלו. ולא צריך לספר לכם מה קורה כשהביקושים עולים.
אל תשכחו שחלק מתהליך השוואות השוק (חוק האלטרנטיבה... זוכרים? אם לא קישור כאן) הוא הקבלנים והיזמים. שם יש יותר לחץ. הלוואות עסקיות מגיעות היום ל 7-8% שנתי. וזה ליזמים איכותיים. ליזמים ברמת סיכון גבוהה יותר. הריביות מגיעות לדו ספרתי. וזה בהחלט מפעיל עליהם לחץ עז למכור. כשהם מורידים את המחיר, או מפנקים בשדרוג המפרט, זה מן הסתם משפיע על מחירי הדירות יד שניה בסביבה הקרובה והמיידית.
לסיכום
כוחות השוק מנצחים תמיד. כרגע יש האטה בשוק. מכל מיני סיבות. האטה אמורה להוביל לירידת מחירים. אם כי לא בהכרח. מכיוון שהכוחות הפועלים, בחלקם מנוגדים ומושכים למעלה.
אם תשאלו לדעתי האישית. תהיה ירידה קלה בשוק. כל הכוחות פועלים לכיוון השלילי. הכח הראשון זה הלך הרוח. רבים שחיפשו או מחפשים. שמים על הולד. עושים הפסקה. ויש אלטרנטיבות. מה שפעם היו פחות. רכישת נדלן בחול היא מאוד טרנדית כרגע... אפילו אחי קנה דירה ביוון. הבנקים גם מהווים אלטרנטיבה ראויה ומספקים ריבית חיובית של כ 5% לשנה. יותר מתשואה מדירת השקעה נורמטיבית. זאת אלטרנטיבה נהדרת אם כי מוגבלת בהון עצמי, ללא מינוף.
ועדיין. האקלים הפוליטי. החוסר בהירות. ובעיקר שנים על שנים של עליות מחירים בנדל"ן השאירו את כולם דרוכים ומצפים לניעור של הענף. לתקופת חסד. אל תשכחו שגם אם הנדלן סטגנטי, אבל האינפלציה תמשיך לתת עבודה, בחשבון סיכום העלותי, המחיר יורד.
אבל כמו שלכל עליה יש סוף... כך גם לכל ירידה. ולא ניתן לדעת אף פעם מתי הגלגל מתהפך ומתחיל להתגלגל לכיוון השני.
עצתי האישית, אם יש לכם דירה ששמתם עליה עין, תרכשו. הרי צריך לגור איפה שהוא. ואם שקלתם למכור, עכשיו זה בהחלט זמן טוב למכור. המחירים עדיין גבוהים. ואין גלי מימושים.
והעיקר... בעוד שבועיים נפתחת שנת הלימודים הקרובה. ברכות לכל הסבים והסבתות שנותנים משמרות כפולות בבייביסטר לנכדים. ברכות מכופלות לכל ההורים ששמים את הילדים חזרה במסגרות.
בריאות אושר ואחדות לכל על ישראל.
