לפני כמה ימים נכנס אליי לקוח למשרד.
לא הספקתי לשאול איך קוראים לו, לא מה הוא מחפש, לא תקציב. השאלה הראשונה הייתה: "יש ממ"ד?" עניתי שלא. השאלה השנייה כבר הייתה: "יש מקלט בבניין?" ומשם… השיחה כבר הלכה לכיוון אחר. וזה לא מקרה בודד. בחודשים האחרונים אני רואה את זה שוב ושוב - אנשים לא מתחילים ממיקום, לא מנוף, אפילו לא ממחיר. הם מתחילים מביטחון.
המציאות החדשה בשוק
אם פעם דירה עם נוף פתוח או שיפוץ יפה הייתה עושה את העבודה, היום יש פרמטר אחד שמקבל משקל כמעט מוחלט:
ממ"ד או פתרון מיגון?
ובוא נשים את זה על השולחן - ברוב הדירות הישנות בחיפה, במיוחד בשכונות על רכס הכרמל, אין ממ"ד. ואז מתחיל המשפט שאני שומע כמעט מכל מוכר "אין בעיה, אפשר להוסיף ממ"ד."
אז… בוא נדבר רגע בכנות.
האם באמת אפשר להוסיף ממ"ד?
התשובה הקצרה - לפעמים כן. לפעמים לא.
התשובה האמיתית - זה הרבה יותר מורכב ממה שחושבים. לא כל דירה מאפשרת תוספת ממ"ד. זה תלוי בלא מעט גורמים:
- מבנה הבניין והשלד
- מיקום הדירה (קומה, צד, גישה)
- זכויות בנייה
- אישורים הנדסיים
- והכי חשוב - אישור של הרשות המקומית ופיקוד העורף
יש מקרים שבהם זה יחסית פשוט. אבל יש גם לא מעט מקרים שבהם זה פשוט… לא אפשרי.
ומה לגבי עלויות?
עוד מיתוס שאני שומע לא מעט: "זה לא סיפור יקר, כמה עשרות אלפים וסיימנו." אז לא. תוספת ממ"ד היא פרויקט הנדסי לכל דבר. היא דורשת תכנון אדריכלי, מהנדס קונסטרוקציה, היתרי בניה, עבודות בטון מורכבות וחיבור למבנה הקיים. בשטח, ברוב המקרים שאני פוגש, העלויות לא מתחילות בעשרות אלפים, אלא הרבה מעבר לזה (במאמר הבא נצלול למספרים אמיתיים) אבל זה 6 ספרות ומעלה.
החסם שאנשים לא מדברים עליו
ופה מגיע החלק המעניין, גם אם יש אפשרות תכנונית, וגם אם התקציב קיים, יש חסם אחד שחוזר שוב ושוב:
השכנים
תוספת ממ"ד היא שינוי לבניין. ולא תמיד כולם רוצים, מסכימים, או משתפים פעולה. ראיתי כבר עסקאות שנתקעו רק בגלל זה.
אני באופן אישי התעניינתי בהוספת ממ"ד בבית, אך נתקלתי בבעיה מכיוון שאני גר בקומה שניה עליונה. הקרקע מסביב לדירתי היא קרקע פרטית, והשכנים לא מעוניינים לאפשר לי גישה לקרקע הפרטית שלהם ויש מידת צדק בסירוב שלהם. לא בטוח שהייתי מתנהל אחרת. מאידך, יש לנו מקלט מסודר ושכנים נהדרים. אז הכל לטובה.
אז מה אני אומר ללקוחות?
אני לא ממהר לפסול דירה בלי ממ"ד, אבל אני גם לא מוכר אשליות. אני מסביר את התמונה כמו שהיא. יש פתרונות – אבל לא תמיד. יש עלויות – והן לא קטנות. ויש תהליך שלוקח זמן. ובעיקר - אני עוזר להם להבין מה כן אפשרי, ומה פחות.
מילה אישית לסיום
בתור מי שמסתובב בשטח כבר לא מעט שנים,
אני יכול להגיד לכם שהשוק משתנה, אבל לא כל פתרון שכל אחד זורק באוויר באמת קיים במציאות. וממ"ד, כמו הרבה דברים בנדל"ן, נשמע פשוט… עד שמתחילים לבדוק לעומק.
עוד נקודה מעניינת, מסטטיסטיקה שעשינו בקרב מספר לקוחות שלנו גילינו שיש שינוי בהעדפות הרוכשים בעניין ממ"ד או מקלט, אבל זה נדבר במאמר הבא.
נתקלתם במצב דומה? שמעתם “אין בעיה להוסיף ממ"ד” וגיליתם אחרת?
נשמח לשמוע.
