אחד הדברים הראשונים שאני שואל מוכרים זה "איך הגעתם למחיר המבוקש?"
לרוב התשובה תהיה "השכן מכר ביותר, הדירה שלי טובה יותר משלו" ואו תשובת ה"מתמטיקאים", תוכלו לקרוא כאן בהרחבה על המתמטקאים.
לאחרונה, אני שומע יותר את התשובה, המחיר נקבע על ידי שמאות.
הערכת שווי נכס באמצעות שמאי
בחלק מהמקרים, השמאות ניתנת ע"י שמאי מנוסה, ותיק שמכיר את האזור ואפשר לומר שהוא מומחה בו.
אך בחלק גדול מהמקרים השמאות ניתנת ע"י שמאי, מכר, שלא בהכרח מומחה בתחום הנדל"ן (מגיע מעולם הרכב/רכוש), חבר שבדיוק סיים קורס קצר להכרות עולם השמאות ועושה את צעדיו המאוד ראשונים בתחום וכו'.
במקביל, נתקלתי בשמאים, ששאלו את המוכרים מה מטרת השמאות? ברוב המקרים התשובה שהגיעה מהמוכרים הייתה "כדי לדעת", הריי זה באמת מאוד מסקרן לדעת כמה הנכס שלכם שווה. אך שילוב של שמאות לא מקצועית בתחום הנדל"ן באזור מגורכם + הרצון של אותו שמאי לרצות אתכם, המוכרים, יכול לעבוד לרעתכם ולא לטובתכם.
שמאי מקצועי עורך מחקר מעמיק על מגמות בשוק, מקפיד על היתרים מתאימים לנכס, מודע לניואנסים שונים, הוא מכיר את האזור וכדומה.
מרגע שהשמאי, רושם מחיר, המספר הזה נשתל במוחם של המוכרים.
אם השמאי שגה, או סתם היה במצב רוח טוב כשרשם את השמאות, עשרות קונים שיבקרו בנכס יתקשו לשנות את דעת המוכרים.
ואלו המקרים הפשוטים יחסים. ישנם מקרים מורכבים, שבהם שמאי לא מנוסה, או שמאי לא מקומי נותן שמאות שגויה. מפורטת ומנומקת ככל שתהיה, בינה ובין רצון השוק יש קשר מקרי עד רופף.
מספר מקרים שקרו לי לאחרונה, גרמו לי להבין ששמאות, חשובה ככל שתהיה לצורך קבלת מימון וביצוע העסקה יכולה גם להיות זאת שתיצור נזק או תכשיל את העסקה.
מכרנו דירה ברחוב לאון בלום, בניין רכבת גדול, כ-12 קומות, על 12 כניסות בערך. קוביה אחת גדולה. הדירות עצמן נפלאות, אבל הבניין פשוט ומלבני.
את השמאות ביצע שמאי מנהריה, ששאל אותי אם יש חריגות בנייה, אם הוסיפו כמה מטרים או בנו תוספת ללא רישיון?
הסברתי לו שמדובר בבניין עצום. של מאות יחידות דיור "תבניתיות". ללא כל יכולת לשנות את הדירה למעט שיפוץ פנימי.
אין אפשרות להוסיף או לגרוע דבר מהדירה. חזית הבניין שטוחה (כמו גם עורפו) ללא חריגות, בליטות או זיזים.
שמאי מקומי, היה יודע באיזה בניין מדובר ולא היה טורח לשאול שאלה שכזאת.
זה נשמע שולי נכון?
אך חשבו כיצד שמאי שאינו מקומי מבצע את הערכת שווי הנכס. הוא לא מודע לשינויים אפשריים בבניין, מסתמך על תשובת המוכרים, ככל הנראה לא ביצע בדיקה עצמאית מעמיקה ואינו מכיר את השוק המקומי.
עדיין נשמע שולי? נעבור למקרה הבא, שהותיר אותי ואת הצוות מופתעים ושלח אותנו לבצע עבודת תחקיר מעמיקה.
דירה שמכרנו בהדר. דירה שנמכרה במחיר שוק, כמו שאר העסקאות בבניין (כ 670,000 ₪ אם זכרוני אינו מטעה אותי).
השמאי קבע שהדירה נבנתה ללא היתר וששוויה הוא 400,000 ₪ .
כמעט מחצית משוויה האמיתי!
השמאי אף הציג לנו היתר בניה, האזור שבו אמורה להיות הדירה נראה ריק בתוכנית.
כלומר, הדירה נבנתה ללא היתר.
אבל הבניין עצמו, נראה אחיד והומוגני. ללא חריגות מיוחדות. אפשר להכיל סגירת מרפסת או מגרעת כלשהי, אבל לבנות דירה של 70 מ"ר בלי שאף אחד ישים לב, זה משהו אחר.
אז ירדנו לעיריה, ונברנו במסמכים, מצאנו את ההיתר המעודכן, עם הדירה הרלוונטית בתוכו.
השמאי הגיב בנונשלנטיות, כאילו הוא לא חתך כמחצית משווי הנכס, ואמר "אה, יופי. יש היתר, אז אני מעדכן את השמאות למחיר המכירה"
אני לא חושב שכאן צריך להרחיב על הנזק שכמעט נגרם.
כל הדירות שציינתי נמכרו לשביעות רצון הצדדים.
תוך התחשבות בשמאות, אך לא בעיניים עצומות.
חשוב לקרוא, להבין ובעיקר, לא לקבל הכל כעובדה מוגמרת.
אל תשכחו, בשביל לקבל משתכנא אתם חייבים להזמין שמאי לנכס.
כמו בכל תחום, ההמלצה שלנו היא לבחור איש מקצוע על סמך מקצועיות, ניסיון, היכרות האזור ועוד… ולא רק על סמך שיקולי מחיר ונוחות אישית שלא תמיד תייצג נאמנה את האינטרס שלכם.