
אחד הדברים הראשונים שאני שואל מוכרים זה “איך הגעתם למחיר המבוקש?” לרוב התשובה תהיה “השכן מכר ביותר, הדירה שלי טובה יותר משלו” ואו תשובת ה”מתמטיקאים”, תוכלו לקרוא כאן בהרחבה על המתמטקאים. לאחרונה, אני שומע יותר את התשובה, המחיר נקבע על ידי שמאות.
הערכת שווי נכס באמצעות שמאי
בחלק מהמקרים, הערכת שווי נכס ניתנת באמצעות שמאי מנוסה, ותיק שמכיר את האזור ואפשר לומר שהוא מומחה בו. אך בחלק גדול מהמקרים השמאות ניתנת ע”י שמאי, מכר, שלא בהכרח מומחה בתחום הנדל”ן (מגיע מעולם הרכב/רכוש), חבר שבדיוק סיים קורס קצר להכרות עולם השמאות ועושה את צעדיו המאוד ראשונים בתחום וכו’.
במקביל, נתקלתי בשמאים, ששאלו את המוכרים מה מטרת השמאות? ברוב המקרים התשובה שהגיעה מהמוכרים הייתה “כדי לדעת”, הריי זה באמת מאוד מסקרן לדעת כמה הנכס שלכם שווה. אך שילוב של שמאות לא מקצועית בתחום הנדל”ן באזור מגורכם + הרצון של אותו שמאי לרצות אתכם, המוכרים, יכול לעבוד לרעתכם ולא לטובתכם.
מדוע כדאי ללעשות הערכה עם שמאי מקרקעין?
שמאי מקצועי עורך מחקר מעמיק על מגמות בשוק, מקפיד על היתרים מתאימים לנכס, מודע לניואנסים שונים, הוא מכיר את האזור וכדומה. מרגע שהשמאי, רושם מחיר, המספר הזה נשתל במוחם של המוכרים. אם השמאי שגה, או סתם היה במצב רוח טוב כשרשם את השמאות, עשרות קונים שיבקרו בנכס יתקשו לשנות את דעת המוכרים. ואלו המקרים הפשוטים יחסים. ישנם מקרים מורכבים, שבהם שמאי לא מנוסה, או שמאי לא מקומי נותן הערכת שווי נכס באמצעות שמאי שגויה. מפורטת ומנומקת ככל שתהיה, בינה ובין רצון השוק יש קשר מקרי עד רופף.
בעיות בהערכת נכס עם שמאי מקערקעין
מספר מקרים שקרו לי לאחרונה, גרמו לי להבין הערכת שווי נכס באמצעות שמאי, חשובה ככל שתהיה לצורך קבלת מימון וביצוע העסקה יכולה גם להיות זאת שתיצור נזק או תכשיל את העסקה. מכרנו דירה ברחוב לאון בלום, בניין רכבת גדול, כ-12 קומות, על 12 כניסות בערך. קוביה אחת גדולה. הדירות עצמן נפלאות, אבל הבניין פשוט ומלבני. את השמאות ביצע שמאי מנהריה, ששאל אותי אם יש חריגות בנייה, אם הוסיפו כמה מטרים או בנו תוספת ללא רישיון?הסברתי לו שמדובר בבניין עצום. של מאות יחידות דיור “תבניתיות”. ללא כל יכולת לשנות את הדירה למעט שיפוץ פנימי. אין אפשרות להוסיף או לגרוע דבר מהדירה. חזית הבניין שטוחה (כמו גם עורפו) ללא חריגות, בליטות או זיזים.שמאי מקומי, היה יודע באיזה בניין מדובר ולא היה טורח לשאול שאלה שכזאת.
זה נשמע שולי נכון?
אך חשבו כיצד שמאי שאינו מקומי מבצע את הערכת שווי הנכס. הוא לא מודע לשינויים אפשריים בבניין, מסתמך על תשובת המוכרים, ככל הנראה לא ביצע בדיקה עצמאית מעמיקה ואינו מכיר את השוק המקומי. עדיין נשמע שולי? נעבור למקרה הבא, שהותיר אותי ואת הצוות מופתעים ושלח אותנו לבצע עבודת תחקיר מעמיקה.
נזקים בעקבות הערכה של שמאי מקערקעין
דירה שמכרנו בהדר. דירה שנמכרה במחיר שוק, כמו שאר העסקאות בבניין (כ 670,000 ₪ אם זכרוני אינו מטעה אותי). השמאי קבע שהדירה נבנתה ללא היתר וששוויה הוא 400,000 ₪ .כמעט מחצית משוויה האמיתי! השמאי אף הציג לנו היתר בניה, האזור שבו אמורה להיות הדירה נראה ריק בתוכנית.כלומר, הדירה נבנתה ללא היתר. אבל הבניין עצמו, נראה אחיד והומוגני. ללא חריגות מיוחדות. אפשר להכיל סגירת מרפסת או מגרעת כלשהי, אבל לבנות דירה של 70 מ”ר בלי שאף אחד ישים לב, זה משהו אחר.
אז ירדנו לעיריה, ונברנו במסמכים, מצאנו את ההיתר המעודכן, עם הדירה הרלוונטיתבתוכו.השמאי הגיב בנונשלנטיות, כאילו הוא לא חתך כמחצית משווי הנכס, ואמר “אה, יופי. יש היתר, אז אני מעדכן את השמאות למחיר המכירה” אני לא חושב שכאן צריך להרחיב על הנזק שכמעט נגרם.
לסיכום
כל הדירות שציינתי נמכרו לשביעות רצון הצדדים. תוך התחשבות בשמאות, אך לא בעיניים עצומות. חשוב לקרוא, להבין ובעיקר, לא לקבל הכל כעובדה מוגמרת. אל תשכחו, בשביל לקבל משתכנא אתם חייבים להזמין שמאי לנכס. כמו בכל תחום, ההמלצה שלנו היא לבחור איש מקצוע על סמך מקצועיות, ניסיון, היכרות האזור ועוד… ולא רק על סמך שיקולי מחיר ונוחות אישית שלא תמיד תייצג נאמנה את האינטרס שלכם.
הניוזלטר נכתב על ידי כרמל עדה, בעל תואר בסטטיסטיקה מאוניברסיטת חיפה ומתווך מורשה משרד המשפטים משנת 1994. הוא מיועד לגברים ונשים כאחד, ומהווה את דעתו האישית וניסיונו העסקי של כותב המאמר. אין לראות במאמר זה המלצה או הזמנה לפעולה.
אולי יעניין אותך גם:
פרק 6 – שלב מסירת הדירה
מסירת הדירה לשוכר שלב זה הינו פשוט, שגרתי, אך חשוב ביותר. חשוב לרשום מונים (היום מצלמים…זה פשוט יותר עם הטכנולוגיה, רק לזכור איפה שמרתם…
פרק 5 – שלב הביטחונות מהשוכר
בטחונות משוכר דירה ביטחונות בהשכרת דירה ישנם מספר גדול של בטחונות אפשריים. החל מהמחאות בטחון, עד ערבים שיחתמו ערבות אישית לחוזה , כלה בערבות…
פרק 4 – האופציה ומה זה אומר
האופציה בחוזה השכירות מה זה אומר אופציה? אופציה הינה האפשרות של השוכרים להאריך את החוזה בתנאים שנקבעו מראש (או אותם תנאים או תנאים אחרים)….
פרק 3 – שלב חתימת החוזה עם השוכרים
שלב חתימת החוזה עם השוכרים חתימת חוזה שכירות את השלב הזה אני משאיר למשפטנים או לסטימצקי. יש חוזה שניתן לקנות בסטימצקי ב 20 שח…
פרק 2 – שלב התחקור של שוכר פוטנציאלי
שלב התחקור של שוכר פוטנציאלי תחקור ראשוני הצעד הראשון של התחקור הוא חיפוש כללי וראשוני בגוגל או בפייסבוק. ניתן ללמוד המון מתשובות בשורת החיפוש…
פרק 1 – איך לזהות שוכר בעייתי מרחוק
איך לזהות שוכר בעייתי ככל שזה ישמע רוחני. הקשיבו לבטן שלכם. אם פעמוני האזהרה מצלצלים, אני לא מייד מקשיב להם, אבל אני פותח מניפה…
המדריך המקוצר למשכירי דירות
אנו בכרמל סנטר משרד תיווך מאז 1991 בעלי מקצוע העוסקים בשוק הנדל”ן מזה למעלה 30 שנים. יצא לנו להיות עדים לעסקאות נדל”ן רבות ומגוונות…
איך קטיף הדובדבנים מפריע לכם לקנות דירה
טוב, האמת שתפסתם אותי , זה רק הכותרת…זה לא באמת קטיף הדובדבנים אלא הביטוי באנגלית cherry picking שהוא גם תרגום חופשי, אבל הוא גם…
למה למכור את הדירה לפני שקונים חדשה – דעה
יש ברי מזל שיכולים להרשות לעצמם לרכוש נכס ואז להחליט בנחת מה לעשות עם הנכס הישן, אבל הם בודדים. הרוב קונה נכס ומיד מזדרז למכור…
שכונת שמבור חיפה
ברוכים הבאים לשכונת שמבור שבחיפה, למרות מיקומה המרכזי והעובדה שעובר דרכה ציר מרכזי מאוד ראשי, ציר מוריה, מדובר אולי בשכונה השקטה ביותר בחיפה עם…