שנה חלפה, שנה באה. שוק הנדלן לאן ?
לכאורה, אחרי ה-7 לאוקטובר 2023, אנחנו אמורים לחוות "שקט תעשייתי" בקרב רוכשי הדירות. אך המציאות אינה כזאת. ראשית, ניתן לראות כי מדדי הנדל"ן עולים. אולם כבר דיברנו על כך במאמר הקודם , זאת שגיאה בשקלול נתוני דירות חדשות, דירות יד שניה ושאר עסקאות למדד מעורבב ומעורבל שמציג תוצאות שאינן רלוונטיות לכל הסקטורים.
בואו ננתח את הנתונים.
קצב גידול האוכלוסיה הממוצע בשנים האחרונות הוא כ-120,000 איש בשנה. שנת 2023 הגידול היה כ-160,000 , שנת 2024 הגידול היה 110,000 נפשות. בשנות ה-90 של המאה הקודמת הייתה קפיצה קטנה בגרף בעקבות העלייה מברית המועצות לשעבר.
אם לוקחים בחשבון כ-20,000 זוגות שמתגרשים בשנה ויוצרים צורך דיורי, כמו גם צעירים שעוזבים את הבית, יש צורך בכ-80,000 יחידות דיור בשנה. קשה מאוד לקמט את הצורך אל מול נתונים אמיתיים.
מדי שנה ניתנים כ-70,000 היתרי בניה (בשנים האחרונות חלה ירידה קלה במתן ההיתרים). בשנת 2021 הונפקו היתרי בנייה עבור 76,340 דירות. כאשר כמחצית מההיתרים שהונפקו, היו במחוזות תל אביב והמרכז.
לפי חוקי הכלכלה , המחירים אמורים להמשיך לעלות, לאור העובדה שהביקוש חזק מההיצע (גם היתר, לא בהכרח מסמן על דירה שבנייתה הסתיימה) הליך הבניה מהוצאת היתר ועד למסירת הדירה בישראל אורך בממוצע 3 שנים.
בינתיים הביקושים ממשיכים לעלות. וההיצע פוחת.
גם למדינה, מס הכנסה, בנקים ושאר גורמים פיננסים אין שום עניין שהמחירים ירדו.
תחשבו כמה כסף מהתל"ג שלנו הוא בקשר ישיר ועקיף לנדל"ן.
מיסים (מס רכישה / מס שבח), בנקים (משכנתאות/בטוחות), הלוואות חוץ בנקאיות (חברות ביטוח), חברות בניה, קבלנים בינוניים, קבלני ביצוע ותמשיכו הלאה בשרשרת המזון עד שתגיעו לפועל הפשוט.
בדרך תמצאו את ספקי המלט והבטון, ברזל, אלומיניום, חברות מטבחים, נגרות, מנופים, הובלות, פיגומים...ככל שאני כותב, אני מגלה שיש עוד נושאים, ותתי נושאים. עוד מגזרים ותתי מגזרים שניזונים באופן ישיר ועקיף מענף הנדל"ן ןהבניה (לא לשכוח כמובן את המתווכים והמשווקים, את יועצי המשכנתא ואנשי המכירות 😊 )
אז למה שהמחירים ירדו?
שימו לב לנתון המרהיב הזה.
בשנת 23 חלה ירידה של כ-35% בכמות העסקאות שבוצעו.
מכל מיני סיבות. ריבית שעלתה, מהפכה משטרית, חוסר ודאות ועוד.
ברבעון הראשון של שנת 2024 נמכרו 23,000 דירות (את נתוני כל השנה טרם ניתן לראות).
נתון מעודד אשר מבשר על חזרה לקצב עסקאות של כ-100,000 יחידות דיור לשנה (בהנחה שהקצב נשמר). אבל הנתון המעניין באמת, והוא הנתון שנסתר מכלל האוכלוסיה הוא שאם בשנת 2022 , 39% מסך הדירות שנמכרו היו דירות חדשות, וכמות עסקאות היד שניה הייתה 59% מכלל המכירות במשק.
אז בשנת 2023, מעבר לירידה כללית עצומה של כ-35% בכמות עסקאות הנדל"ן, היה שינוי קל ביחס - 42% מכירות חדשות מול 58% דירות .
ברבעון הראשון של שנת 2024 יחס של דירות חדשות מול יד שניה התהפך. 48% מסך הדירות שנמכרו היו חדשות . לעניין זה, דירה שרוכשים על הנייר ונותנים מקדמה, דירה שעוד לא בנויה ותימסר ללקוח רק בעוד 3 שנים נחשבת כעסקה לכל דבר ועניין. וכמות העסקאות יד שניה ירד ליחס של 52%.
הנתון הזה נשמע טריוויאלי, אבל הוא לא פחות ממהפיכה. זאת ירידה של כ-15% בכמות המכירות מיד שניה אל מול עליה 23% ברכישות יד ראשונה. זה מהפך של כמעט 40% בתנועת הרוכשים.
בכדורסל יש לזה כינוי – התקפה של 6 נקודות. כשקבוצה אחת מחמיצה זריקה ל-3, והקבוצה היריבה רצה וקולעת 3 נקודות. אז צד אחד הפסיד 3, וצד אחר הרוויח 3 - פער של 6 נקודות בינהן.
אנחנו מרגישים שכמות עסקאות היד שניה פחתו, ושניתן לקבל תנאים יותר טובים כרוכש . גם לא מעט מוכרים של דירות הקפיאו את המכירה. אם לא חייבים לבצע עכשיו עסקה, עדיף לא לנענע את הסירה. בדירות החדשות יותר קל.
יותר קל "להירשם", לתת מקדמה קטנה ולחכות 3 שנים עד אשר דברים יתייצבו, עד שהריבית תרד, עד שעסקים יתאוששו, עד שהאש תדעך.
יד שניה זה מיידי - רוכשים, משלמים , לוקחים הלוואה ומקבלים את המפתחות. אז כל אחד ורמת המחשבות והביצוע שלו.
אנחנו בשטח מרגישים ירידה קלה במחירי הדירות יד שניה, מכיוון שמי שצריך למכור או חייב למכור, מוכר כמעט בכל מחיר. מי שיכול להמתין , מחזיק את הנדל"ן שלו, ופשוט לא מוכר.
אין ספק שאנחנו בשוק של קונים. גם בתחום הדירות החדשות יעידו על כך.
זה סיכומנו מהשטח.
לסיכום המאמר, רק נציין שבשנת 2024 חשנו חולשה ביד שניה, אל מול התחזקות בשוק היד ראשונה. אין ממש ירידת מחירים , בטח שלא מובהקת מכיוון שרמות הביקוש עדיין חזקות. האוכלוסיה מתפתחת והתחלות הבניה לא מתחילות באותו קצב. גם מתחילים להתרגל לרמות הריבית הנוכחית, דבר שמתדלק את השוק מהגזרה הפיננסית.
עד הפעם הבאה, תשמרו על עצמכם ושנשמע רק בשורות טובות. שכל החטופים והחיילים שלנו ישובו הביתה בשלום ושנוכל לחלום כבר על החופשה הבאה בתאילנד (;
