דיברנו רבות על פתרונות דיור, ותוכניות ממשלתיות, על דיירים שבעלי הדירות מתעללים בהם ולא נוטעים בהם בטחון לשנים הבאות ולכן "דוחפים" אותם לקנות ובכך מנפחים את הבועה. הפעם אני רוצה לדבר דווקא על בעלי דירות. על אותם בעלי נכסים אשר משמשים כשק חבטות של שוק הנדל"ן.
לא הבטחתי לכם גן של שושנים
מבחינת האוצר והממשלה, אם אתה בעל דירת מגורים יחידה, אתה משלנו. חברה'מן. אחד שהסתדר. ברגע שקנית נכס נוסף להשקעה, כאן אתה הופך לאויב הציבור. אתה הופך לקפיטליסט. רודף בצע וממון. וכפועל יוצא הופך למטרה.
גם השוכרים הפוטנציאלים שלך מסתכלים עלייך כעשיר ומושחת. לא ממש כ"אחד שהצליח". גם אם זה דירת ירושה או גם אם (בעיקר אם) הצלחת לקנות נדלן לפני עשרות שנים כשהסכומים היו שונים. נמוכים יותר. ברי השגה. ופתאום אתה מוצא את עצמך מתנצל שיש לך רכוש.
מה לקחת בחשבון בעת רכישת דירה להשקעה
אני מטפל בהרבה בעלי דירות שלקחו מימון על מנת לרכוש נכס להשקעה. משלמים ריבית לבנק ובעצם עובדים עבור הבנק עד שתגמר המשכנתא כ-10 או 15 שנים, הם דואגים שהתשלומים ישולמו בזמן. גם כשהדירה לא מושכרת. גם כשאין שוכרים, וצריך לשלם ארנונה, ההחזרים לבנק עדיין צריכים להיות משולמים. וכמובן התיקונים. אותם בלת"מים אשר אין ברירה וצריך לתקן. לפעמים זה הדוד, לפעמים המקרר, לפעמים סתם קצר חשמלי, וכך כל תקלה קטנה כגדולה, משנות את מאזן ההכנסות וההוצאות.
מיסים על עסקאות נדל"ן
לא אשכח לספר לכם שעל כל זה, צריך גם לשלם מיסים. מס על שכירות, מס על מכירה, מס על רכישה. כאילו שאותם בעלי דירות לא רכשו את הדירות ממיטב כספם. אותו הכסף שכבר שילמו עליו מס הכנסה מהמשכורת, או מרווחים של שוק ההון או אפילו סתם מקופת גמל שנפתחה טרם זמנה כדי לקדם עסקת נדל"ן.
דיירים בעיתיים
עוד לא דיברנו על מה קורה כשדייר לא משלם. או חלילה כשדייר לא רוצה לפנות את הנכס (כלומר כשהוא לא משלם). זה אפילו לא משנה מה הסיבה של דייר שכזה. אם זה מקושי אמיתי או חוסר רצון לכבד את החוק וסדרי עדיפויות פגומים. העובדה נשארת שפגשתי יותר מדי בעלי בתים שסיפרו לי שנתקעו עם דיירים בעייתיים. בארץ, לפנות דייר זה 4 חודשים במקרה הטוב עם תביעת פינוי ודיון. אם הדייר מוכשר במיוחד, הוא יכול גם לקחת חצי שנה. בסוף הדייר יצא, אבל זה הליך. וכמו כל הליך, זה לוקח זמן, אנרגיה ומשאבים.
יש פתרונות אחרים, שחלקם או כולם לא חוקיים. שמעתי על מוכרים שאמרו לי שניתקו לדיירים סרבנים את המים, חשמל. החליפו צילינדר וזרקו את החפצים של הדיירים על המדרכה. שמעתי גם על מקרים קיצוניים שהשתמשו באנשים מהעולם התחתון יותר, ואני לא מתכוון לג'ק קובה. אבל לדעתי כל אלו הם פתח לצרות גדולות יותר שלא על כולן תוכלו לסגור את הדלת או להחליף צילינדר...
דרכי התמודדות עם דיירים בעיתיים
אני תמיד אומר שהפתרון הנכון הוא בחירת דיירים נכונים. כמו שאבא שלי תמיד לימד אותי. מה ההבדל בין חכם לפיקח? חכם לא נכנס למקומות שפיקח יודע לצאת מהם... אז אם יש טיפ אחד שאתן לבעלי הדירות שקוראים את הכתבות שלי, זה תבדקו את חשבון הבנק של השוכרים הפוטנציאלים. זה לא מדויק ולא כולם מוכנים לתת לכם להציץ להם לחשבון הבנק, אבל תדפיס של חשבון הבנק של השוכר של שלושת החודשים האחרונים ייתן לכם תמונת מצב על מי האנשים. תזרים שלהם. הכנסות, הוצאות. צ'קים חוזרים ועוד תמרורי אזהרה. או הרגעה...תלוי בתדפיס.
דרכי התמודדות עם דיירים בעיתיים במדינות אחרות בעולם
בארצות הברית יש דבר שנקרא דירוג אשראי. אתה יכול לדעת אם האנשים בעלי היסטוריה כלכלית איכותי או לא. בארץ אין דבר כזה (שמעתי שיש מאגר שמתחיל להבנות, אבל הוא עדיין לא קיים או לפחות לא זמין לציבור הרחב).
שלא תחשבו שבחו"ל הכל אמריקה.אמנם שם השריף מפנה את הדייר, אבל זה עולה הרבה כסף בהליך משפטי ולא מעט כסף לשריף עצמו עבור הפינוי (כלומר למשטרה). וברוב המקרים שם, דייר בעייתי משאיר את הדירה במצב נוראי, כזה שיצריך שיפוץ ממשי כדי להביא אותה למצב מגורים והשכרה מחדש. וזה בהנחה שאתם גרים שם. בצרפת למשל, בחודשי החורף אסור בכלל לפנות דיירים. כלומר מהראשון לכל נובמבר ועד הראשון לאפריל, אין בכלל אפשרות לפנות דיירים , בעייתיים ככל שיהיו בגלל מזג האויר.
סיכום
אז לא אשקר ולא אכחיש, יותר טוב להיות בעל דירה מאשר השוכרים, אבל זה לא תמיד גן של שושנים...
בנתיים שתהיה לנו שנת לימודים נפלאה, שקטה ושנמשיך לנצח באולימפיאדת הפיזיקה והג'ודו...אמן !
