בלון ניסוי - או 20/80

מה קורה בשוק הנדל"ן ?

משהו חדש מתרחש בשוק.   מצד אחד, אנחנו במלחמה.  המלחמה הארוכה ביותר שידענו.  עשרות אלפי אנשים מפונים מבתיהם. אי הודאות שולט במרחב. יש חוסר ודאות כלכלי,  האינפלציה יורדת (מ 5% קצב שנתי בשנת 2023, לקצב של  2.8% בשנת 2024) מצד שני,  מדד הנדלן בחודשים מרץ ואפריל הראה עליה במחירים.

מצד אחד, ניתוח קר, אמור להסביר זאת.  חוסר בפועלים, האטה בקצב הבניה, ועלייה חזקה מאוד בעלויות הבניה.  כל מרכיב בבנייה התייקר בצורה חדה. החל מהבטון, ברזל ופועלים (ביקוש לפועלים הביא לעליית שכר בענף) .

יחד עם זאת,  המצב המדיני לא פשוט, הלחימה נמשכת.  ישנו חוסר ודאות כלכלי , עסקים רבים בקשיים, בשילוב עם סביבת ריבית גבוהה .  כל זה  אמור להביא לקיפאון בשוק הנדל"ן. אז מה קרה למדד ואיך הוא עולה ?

קפאון בשוק הנדל"ן

בכנס נדל"ן מרשים שנערך באצטדיון סמי עופר בחיפה, התנהל ראיון עם שי אהרונוביץ, מנהל רשת המיסים ומנכ"ל משרד השיכון, יהודה מורגנשטרן.   2 הדמויות החזקות בשוק הנדל"ן והמיסים. שניהם הודו כי יש קפאון בשוק הנדל"ן יד 2. מר אהרונוביץ הודה כי יש ירידה בהכנסות ממס רכישה וירידה בהכנסות ממס שבח.  הדבר המעיד על חולשה בשוק הנדל"ן.  אז איך המחיר עולה ?

כבר דברתי בניוזלטר בקודם  "שקר המדד" על ההטיה המוזרה של השוק שנובעת מערבוב מרכיבי הדירות על סוגיהם השונות במדד אחד.  דבר אשר מנכ"ל משרד השיכון אמר שבשיתוף עם הלמ"ס הם עובדים עכשיו על שינוי מבורך שהיה צריך לקרות כבר מזמן ויפרידו את מרכיבי המדד.  דירות חדשות , דירות יד שניה ודירות מחיר למשתכן ו/או מחיר מטרה יקבלו מדד משלהן.

ונחזור לסיבה שלשמה התכנסנו כאן. איך המדד עולה ועוד בצורה כה פראית.  בחיפה נמדדה עליה של כ 7.5% במדד המקומי.  העליה החדה ביותר שנרשמה כאן מזה זמן רב.  הכיצד ? הרי שוק היד שניה בקפאון.  תיכף אני מפוצץ את הבלון.

עד לפני כשנה קלה, כשהייתם מתעניינים בדירת קבלן, הייתם משלמים לפי קצת התקדמות הבניה. החוק אמנם כופף את ידיהם של היזמים ולא אפשר להם לגבות הצמדה של יותר ממחצית המדד הידוע, ועדיין הייתה הצמדה למדד ולעיתים גם ריבית.

הדבר היה יוצר חוסר ודאות נוסף. הרי כששואלים את אנשי המכירות "כמה  זה יעלה"  התשובה תמיד הייתה שהמדד עדיין לא מפורסם אז לא ניתן לדעת.  בדר"כ התשובה הייתה, "כמה זה כבר יכול לעלות ?"   אבל כשמדובר ביתרות של 2.5 מליון ₪ , המדד היה מגיע לעשרות אלפי שקלים. לרמה שהיו רוכשים שבמשא ומתן קשוח היו מגדרים את עליות המדד ב 100 או 150,000 ₪ . היינו, גם אם העליה עוברת את הסך הנ"ל. הם לא ישלמו יותר.

היום, בגלל הקושי למכור.  כולם עברו למבצעי 20/80. יש כאלה שאף עברו ל 10/90 וראיתי גם דוגמאות קיצוניות של  5/95.  למי שעדיין לא מבין את המספרים, אזי הם אומרים. שלם היום 20% מערך הדירה, שנמצאת בשלב ראשוני ביותר, לפעמים אפילו ממש לפני התחלת בניה.  סוג של פריסייל.  את ה 80% הנותרים. תשלמו עם קבלת המפתח בעוד שנתיים וחצי.  ללא הצמדה וללא ריבית.

רוב הרוכשים אינם מטומטמים.  ברור להם שהריבית והמדד המסובסד שוקללו במחיר.  היזם בדק את העלות של הריבית בלבד על מליון או שניים לשנתיים ו"הכניס" אותה למחיר.  יחד עם זאת.  הקונים אוהבים ודאות.  כולנו למען האמת.

אם אני צריך להגיד לרוכש שהמחיר הינו 2.9 מליון ₪ פלוס הצמדה או ריבית חלקית, או לחילופין אני אומר לו שהמחיר הוא 3 מליון.  שלם עכשיו 600,000 ₪ ו תוסיף עוד 2.4 מליון ₪ בעוד 30 או 36 חודשים כשהדירה תהיה בנויה.  בלי הצמדה  בלי ריבית.  פיקס.  מספר נומינלי קבוע.   99% מהרוכשים יעדיפו לשלם קצת יותר, אבל לדעת שאין להם "הפתעות בדרך".

ביננו, זהו סוג של פתרון אידיאלי לתקופה שכזאת.

• קונים דירה במחיר שככל הנראה יעלה בעוד שנתיים או שלוש עד שנקבל אותה.
• משלמים כרגע סכום קטן .
• חוסר הודאות נעלם.
• דחיית תשלומים ומשכנתאות.
• ציפיה שבעוד שנתיים שלוש הריבית תרד.
• ציפיה שבעוד שנתיים שלוש גם המצב כבר ירגע .

כל הדברים האלה מהווים כר פורה ביותר לצמיחת המחיר ולגשם של מכירות " על הנייר". מה יהיה בעוד 3 שנים ? הנבואה ניתנה לשוטים, אבל לפחות אנחנו לוקחים סיכון מחושב.  קנינו פיסת נדל"ן בסכום קטן.  אין חוסר ודאות בתמחור.  וגם הדאגה של קצב התקדמות הבניה והתשלומים שבדרך כבר לא מדאיגה יותר.

את האותיות הקטנות של הסיטואציה הזאת, מעטים חוזים ורואים.  אבל נסביר גם את הצד האפל של 20/80.
אות קטנה ראשונה : ליזם הדבר מהווה קושי תזרימי.  הוא מקבל 20% כרגע, ואת היתרה בעוד שנתיים פלוס. הבניה בנתיים עולה לו הרבה יותר מהתקבול.  דבר אשר מאלץ אותו לקבל אשראי מקסימלי מהבנק המלווה.  הדבר עולה לו לא מעט.

אות קטנה שניה : בתחילת פרוייקט, המחירים זולים, והדירות שנמכרות ככל שקצב הבניה מתקדם , מתייקרות. בסוף פרוייקט, הדירות נמכרות במחיר גבוה יותר.  אבל הוא מכר את רובן אם לא כולן בפריסייל .  לא נותרו לו דירות.  אבל הוא גם לא מקבל כסף.

אות קטנה שלישית : את הריבית לבנק הוא משלם בתשלומים , דבר אשר פוגם לו יותר בתזרים ומאלץ אותו להגדיל אשראי.

אות קטנה אחרונה לעכשיו כי זה מעייף, אם הריביות של הקונה הממוצע גבוהות כיום.  של יזמים הם גבוהות יותר ומגיעות ל 8% עד 12%  לשנה, תלוי בחוזקו של היזם.  לשנתיים או שלוש זמן בניה ממוצע בארצינו הקטנטונת, הדבר מהווה חלק ניכר מהרווח הצפוי של היזם.

בהנחה שאת הריבית הוא הכניס למחיר המכירה, אזי כאן הוא לא נפגע. יחד עם זאת, חוסר הודאות עבר ליזם.  לא מעט עסקים חווים קשיים, נסגרים. פיטורים . החוסן הכלכלי של המדינה נפגם.  אמנם החוזים שלו מגינים עליו, אבל יתכן שחלק מהרוכשים שלו לא יוכלו להשלים את הרכישה.  ויש להערכת מנכל משרד השיכון היתכנות שחלק מהיזמים לא יצליחו לסיים את הפרוייקטים למרות שלכאורה הם הפכו לפרוייקטי "ביצוע" (שכל הדירות נמכרו מראש).

מנכל משרד השיכון  מר מורגנשטרן אמר בראיון כי מדובר בבלון ניסוי שאת תוצאותיו נראה בעוד שנתיים. נקווה שהבלון יצליח , כי זה לא נעים לראות יזמים נופלים.

תהיו חכמים, תשקיעו בתבונה ונפגש במאמר הבא.