אשליית בועת הנדל"ן

פנו אליי מספר לקוחות וביקשו לדעת האם יש בועת נדל"ן או לא? לדעתי, זה תלוי את מי שואלים. .

העלאת מס הרכישה

אין ספק שיוזמת השר כחלון להעלאת מס רכישה ל – 8% בשילוב המהלך של בנק ישראל להורדת אחוזי המימון לדירה שנייה (ירד מ -75% ל - %50 ) האט באופן משמעותי את כמות המשקיעים שרוכשים דירה. ועדיין יש משקיעים בשוק. הם רק מחפשים עסקאות קצת יותר מעניינות, כאלה שיפצו על המס המוגבר והאי-ודאות בשוק.

מס על דירה שלישית

מס דירה שלישית לא שינה הרבה, כיוון שהמס חל בעצם על הדירות הזולות, אזי גם אם "יפלטו" לשוק מספר דירות של משקיעים חוששים, אלה בד"כ דירות שיכון זולות ומניבות תשואה ולא יהוו אופציה ממשית וראויה למגורי זוגות צעירים. מי שירכוש אותן יהיה משקיע "חדש" או זוג שיקנה אותה במטרה להשכיר ולשכור עבורו במקום אחר - לא ממש פתרון לזוגות צעירים שרוצים בית למגורים.

האם מחיר למשתכן הוא הפתרון?

גם מחיר למשתכן אינו נותן מענה הולם כיוון שהפרויקטים האלו הם מעטים מדי, רחוקים מדי ובד"כ ברמת מפרט וגימור נמוכה ביחס לפרויקטים חדשים בשוק, כזאת שזוגות צעירים נרשמים להגרלות בלית ברירה ולא מתוך תשובה ראויה למגורים. בל נשכח כי מדובר בדירות שעלותן עולה על מליון ש"ח ושוב, לא יצרנו פתרון זול ונוח.

משרדינו עשה עסקה שבוע שעבר, בשכונת רמת בגין בחיפה, במחיר של 1,650,000 ₪ לזוג שזכה במכרז של "מחיר למשתכן" בקריות. הם קיבלו זכאות לדירת 4 חד' במחיר של 1,250,000 ₪ בפרוייקט בקריות (ודווקא בקריה מבוקשת). הם הגיעו למקום 150 מתוך 339 המקומות שהוקצאו. הוא מספר שבמקור הם זכו במקום 381 מתוך 589… ולאט לאט אנשים ביטלו או ויתרו על זכאותם, ובחרו בדרך אחרת כמו שגם הוא עשה כשרכש דירת יד שניה במקום. טענתו שמחיר השוק של דירה כמו זאת שזכה בפרויקט חדש מקביל עומד של כ 1,600,000 ₪ !!!

מדוע זוכים במחיר למשתכן מוותרים על זכותם?

כששאלתי אותו למה ויתר על הזכאות ורכש דירה יקרה יותר, טען שמספר פרמטרים גרמו לו לוותר במהירות על ה"זכייה". ראשית, הוא לא רצה לגור בקריות והלך לשם מתוך פשרה. שנית, הדירה תימסר בעוד כ 4 שנים (!!!!) וגם אז, אסור לו למכור אותה במשך 5 שנים נוספות. כך שההחלטה ממסמרת אותו ל -9 שנים הקרובות. שום חופש בחירה או פעולה. בנוסף, הרוכש שהינו רואה חשבון מוסמך ופעיל, מבין שאת התשלומים לדירה החדשה, הוא יאלץ לפרוס על פני מספר שנים, כאשר היום הריביות עבור המימון והמשכנתא עדיין אטרקטיביות, אך לא ברור מה תהיה הריבית בעוד 4 שנים, כשיצטרך לסיים את התשלום עבור הדירה.

כלומר, בהחלט תיתכן האפשרות, שבעוד שלוש שנים או יותר, כשחלקים ניכרים מהתשלום ישולמו, ברובם דרך מימון בנקאי, אז הריביות עלולות להיות כה יקרות (הריביות במגמת עליה) מה שיוריד מהכדאיות של "המחיר למשתכן". עצם זה שמרגע ההגרלה והתורים לזכייה ביטלו כ 250 נרשמים זכאותם לדירה, מעיד על כך שרוב הנרשמים עשו זאת מחוסר ברירה ולא מתוך רצון אמיתי לרכוש בפרויקט זה דירה.

האם מחיר למשתכן השפיע על מחירי הנדל"ן?

מבעקבות הסטגנציה בשוק, אנו בהחלט רואים בהתפכחות של מוכרים, אשר ביקשו (בלי הצדקה או הצלחה) מחירים מופקעים ועכשיו התיישרו עם מחירי השוק. דירה שמחירה מתיישר עם מחיר השוק או כמה אחוזים נמוך מזה, נמכרת מיד. לראיה, הדירה שנמכרה ברמת בגין נמכרה תוך 24 שעות. מדובר בדירה אטרקטיבית, אך עדיין לא זולה. כלומר יש קונים ויש שוק ששומר מחירים.

ברור שמוכר שדירתו שווה 2.2 והוא מבקש עליה 2.8 מליון ₪, לא ימכור אותה וירגיש שהשוק "מת". ברגע שהוא יוריד את המחיר למחיר השוק הוא ימצא קונה בפרק זמן סביר. בעיני, זאת לא ירידת מחיר. מבחינת המוכר עצמו , התחושה היא שהוא התרסק… למרות שזאת אשליה בלבד.

בשנת 2004 חווינו משבר נדל"ן קשה בחיפה, כשגם דירות שהיו זולות באופן יחסי לשוק, לא "נחטפו" ורק משקיעים כבדים או בעלי ממון, רכשו נדלן שחלקו היה במחירי רצפה ממש. היום אנחנו לא שם. ישנה התפכחות והתחושה שמספר מוכרי דירות חווים כשהם מתמחרים את דירותיהם ב 30% מעל למחירי השוק אינה נכונה.

אז האם יש בועת נדל"ן?

לדעתי אין בועה. יש בהחלט קושי מסוים בגלל פוליטיקאים שמנסים לחנוק את השוק באמצעות רגולציה (מס רכישה גבוה, מס שבח, הקטנת המימון וכו) ומצד שני, הם אינם מספקים פתרון הולם. כפי שציינתי מקודם, מחיר למשתכן אינו פתרון אמיתי, הוא ניסיון לשים פלסטר על קטיעה, במקרה הטוב. וגם מס דירה שלישית לא יציף את השוק בדירות איכותיות למגורים, במקרה הטוב תחזורנה לשוק כדירות השקעה, שאינן פתרון לזוגות צעירים שרוצים להקים בית.

אז מה הפתרון?

הפתרון בעיני משולב בהפשרת קרקעות ובנייה מסיבית וגם במיסוד שוק ההשכרה. פתרון מגורים אינו חייב להיות
רכישה. השכרה הנה פתרון הולם בכל העולם. היא פשוט מוסדרת באמצעות חקיקה. על כך אפרט בניוזלטר הבא שלי.