איך לתכנן רכישת דירה בסביבת ריבית משתנה : כרמל סנטר

“על תזרים אימפריות נופלות” משפט שאבי (שיבדל לחיים ארוכים) נהג לספר לי ולא הבנתי בהעדר השכלה מתאימה. אבל אין כמו החיים כדי ללמוד מהם.

השפעת עליית הריבית על החזר המשכנתא החודשי

נעשה סימולציה. בעלים של דירה נפלאה בשווי 2 מיליון ש”ח לקחו הלוואה של מיליון וארבע מאות אלף ש”ח על מנת לרכוש את בית חלומותיהם. גובה ההלוואה המקסימלי הינו 70% ולשם הם הגיעו. 600,000 ₪ הון עצמי לרכישת הנכס והחזר חודשי של כ-7,000 ₪. כשהם לקחו את ההלוואות דיור, ריבית הפריים עמדה על 1.5% שנתי. ריבית נוחה מאוד. בז’רגון המקצועי זה נקרא כסף חכם (בניגוד להלוואות לכל מטרה בריבית מופקעת אשר נקראות “כסף טיפש”). לאחר כשנה וחצי

הגרף אינו מקצועי אבל מדוייק ביותר. אלה הן רמות הריבית האמיתיות בכל חודש במדינת ישראל.

(השינוי ארע בחצי שנה, עיינו בגרף, אבל לצורך הסיפור, נתייחס לשנה וחצי. שנה הם חיו להם ברמת החיים הרגילה שלהם. עם החזר חודשי שהם התרגלו אליו שהיה אך במעט גבוה מהשכירות שהם שילמו קודם. אבל בחצי שנה האחרונה, הריבית כמעט שילשה את עצמה. להלן מיצג ריבית הפריים ממרץ עד ספטמבר. נתוני אמת! ההחזר החודשי בדוגמא דנן יעלה ל-9000 ₪ (התחיל ב 7000, זוכרים ?)

שימו לב גם מה קורה לסך כל הריבית המצטברת שתשלמו לאורך חיי ההלוואה.

תחילת שנת 2022

סוף שנת 2022

הריבית זינקה ואיתה כמות הריבית שנשלם באופן אבסולוטי. בסביבת הריביות הנוחה שהייתה בתחילת השנה, על הלוואה מהסימולציה להלן, נשלם סה”כ 280,000 ₪ ריבית לאורך חיי ההלוואה. ואילו חצי שנה מאוחר יותר, על אותה הלוואה לאותה תקופה, נשלם סך של כ-820,000 ₪. אמנם אלה לא מספרים מדויקים כי לא נלקחו בחשבון ההחזרים הקודמים, וכמה מהריבית כבר שולמה. ועם כל זאת שמדובר רק בהלוואה המורכבת מריבית פריים, לא חושבה כאן האינפלציה שהרימה ראש. בהלוואות צמודות מדד, שהריבית עליהן היא נמוכה יותר, יש את מרכיב המדד שמקפיץ את ההחזר ואת היתרה לסילוק.

ניהול תזרים בסביבת ריבית עולה

אם נחזור רגע לבעיית התזרים, אזי תזרים חודשי הוא זה שמאפשר לנו לחיות. רובינו מכניסים בחודש X שקלים, מבזבזים Y שקלים, ומשתדלים תמיד ש-X יהיה גדול מ-Y .ככה התזרים הוא חיובי ואפילו נשארים כמה שקלים שתמיד ימצאו מקום ללכת אליו. אבל כאשר ההחזר החודשי של המשכנתא עולה ב 15-20% בטווח זמן כל כך קצר. אין לנו ממש זמן להתרגל אליו. אין לנו זמן להתארגן מחדש או להתאים את רמת החיים הנוכחית לרמת ההכנסה הנוכחית. גם בחלק מהמקרים יש לנו כל מיני הלוואות נוספות (רכב למשל) או סתם טלויזיה שקנינו ב 12 תשלומים. הטלויזיה כבר לא חדשה, אבל התשלומים עדיין יורדים בויזה.

איך לנהל את התזרים שהריבית עולה

אז כדי לא להיכנס לחובות ולהחזיק את הראש מעל המים, אנחנו צריכים:

1.להגדיל את ההכנסה

2.להקטין את ההוצאה

3.למכור את התחייבות

4.לסלק את ההלוואה

5.לפרוס את ההלוואה מחדש לתקופה ארוכה יותר

הבעיה, שלבצע את זה לוקח זמן. וגם משמעת עצמית. הרי הדחקה היא דבר נפלא. וכולנו חיים בהדחקה מסויימת כי התרגלנו לרמה הזאת ואנחנו מאמינים שאולי בחודש הבא זה יעלם. אז בעניין תשלומי הטלויזיה, אכן יסתיימו במהרה. אבל המשכנתא לא תעלם וההחזר החודשי לא רק שלא יעלם, אלא עשוי אף לתפוח.

איך לשמור על הנכס לאחר פגיעה בתזרים

אז מה עושים? לא רוצים למכור את הנכס. ואין לנו ממש הון לסלק את ההלוואה.

ישנם מספר דברים שניתן לעשות. כל אחד פועל במסגרת היכולות שלו כמובן, וגם המצב של כולם שונה אחד מהשני. אם להיות כנים, להגדיל הכנסה אם היה ניתן, היינו עושים זאת. ולהקטין את ההוצאות גם קשה מאוד. ועדיין. כנראה שלמי שמתקשה, לא יהיה מנוס מלהצטמצם.

אופציה נוספת היא לבחור את החלקים בהלוואה שהינם אלו שמייצרים את הבעיה ולסלק אותם באמצעות קרן השתלמות או קופה אחרת שלא תכננתם לפגוע בה. (הלוואות היום מורכבות ממספר מסלולים, החל ממסלולים בריבית משתנה (שהם הבעיה כיום), צמודי ריבית פריים (גם זינקה) ומסלולים קבועים ללא הצמדה שהם המומלצים היום. בהם לא לנגוע.

ניתן כמובן גם לפרוס את ההלוואה לטווח ארוך יותר, אבל הדבר יתבטא בהקלה מיידית ורגעית על ההחזר בטווח הקצר, אבל בטווח הארוך ולאורך כל חיי ההלוואה, הדבר מתבטא בהגדלת הריבית שתשלמו על ההלוואה.

מה לא לעשות אם נפגע התזרים בגלל הריבית

בכל מקרה, אסור לכם בכל מחיר להתעלם. חוסר פעולה יגרום לתזרים שלילי שבעדר אפשרויות סילוק או פריעה, יובילו לכך שהבנק יתערב. אם הברירה היא שהבנק מתחיל בהליכי הוצאה לפועל. תמיד עדיף למכור את הנכס באופן עצמאי (לבד או עם מתווך) ולא לתת לבנק לעשות זאת. עמלות הגביה שעורכי דין יעמיסו על המכירה אינם פרופרציונלים לגובה החוב שהצטבר.

כיצד תשפיע תנודתיות הריבית על שוק הנדל”ן

התוצאות שיופיעו מהמצב הקיים הן:

1. יותר נכסים יזרמו לשוק מכיוון שהבעלים לא יוכלו לעמוד בהחזר.

2. אנשים יצטמצמו והדבר יוביל למיתון, מה שאמנם יוריד את האינפלציה ויגרום בסופו של דבר להורדת הריבית חזרה, אבל מיתון זה אף פעם לא אורח רצוי.

3. הלווים החדשים, לא יוכלו לעמוד בהחזר ההלוואה שעליו הם בנו ותכננו ויאלצו לחשב מסלול מחדש.

בכל אחד מהמקרים האלה, הדבר יוביל כנראה לעצירת ההשתוללות במחירי הנדל”ן כפי שכתבתי לפני שנים במאמר “החשוד המיידי” על סביבת הריבית הנוחה אשר מאפשרת לאנשים לרכוש נדלן ולקחת עוד מאות אלפי שקלים הלואות כי הריביות אפסיות.

איך תשפיע עליית הריבית על הקונים?

על כך אכתוב בניוזלטר הבא שלנו, מוזמנים לעקוב ולהשאר מעודכנים.

הניוזלטר נכתב על ידי כרמל עדה, בעל תואר בסטטיסטיקה מאוניברסיטת חיפה, יועץ משכנתאות מוסמך ומתווך מורשה משרד המשפטים משנת 1994. התוכן מיועד לגברים ונשים כאחד, ומהווה את דעתו האישית וניסיונו העסקי של כותב המאמר. אין לראות במאמר זה המלצה או הזמנה לפעולה.