נדל"נוסקופיה – שינויים בענף הנדלן ינואר 2020

נדל"נוסקופיה – שינויים בענף הנדלן

תובנות של בעל משרד תיווך ותיק בחיפה על שינויים בענף הנדלן

ינואר הוא תמיד חודש מעניין.

קודם כל אני חוגג בו יום הולדת ותמיד מעניין אותי לסכם שנה אחורה ולתכנן שנה קדימה.

דבר נוסף זה שככל שהזמן עובר ואני מתבגר, משתבח, מזדקן או איך שלא מתייגים את זה. אני שם לב לשינויים שחלים בענף הנדלן.

חלקם בגלל רגולציה ( שינויים במיסים, הלוואות, דירה שניה, מחיר למשתכן).
חלקם בגלל הקפיטליזם (יותר זול לרכוש השקעה וירטואלית בבולגריה, מאשר נכס מוחשי בישראל).
שינויים דמוגרפים או תכנוניים ועוד…
וחלקם גם בגלל שנקודת הזוית שלי משתנה לאורך השנים.
פעם מדרגות היו פקטור לא משמעותי בעיניי.
חניה לא הייתה נחוצה (בכל זאת, חיפה).
פעם היינו צוחקים על התל אביבים שקנו לפני עשור חניות ב 400,000 ₪, סכום שבאותה תקופה בחיפה היה קרוב למחיר של דירת השקעה ברמות רמז.
היום גם כאן לחניה יש ערך רב משהיה.
צפיפות ו"התפנקות" גרמה לחניה להיות פקטור יותר משמעותי מבעבר.

אבל אחד השינויים הגדולים ביותר בעולם הנדלן שאני רואה בשנים האחרונות הוא:

כמות הבדיקות שעולות בקשר ישיר עם כמות החרדות של דור הX.
הדור הזה מייצג או את הקונים או את עורכי הדין של הקונים.
כפועל יוצא, הם משליכים אחד על השני את הפחדים הכרוכים ברכישת דירה. מההתחייבות. הפחד משיפוץ. משכנים. מאנטנות סלולריות. עמודי מתח וקרינה אלקטרו מגנטית. רישוי ורישום. שמאות ושווי הדירה. גובה המשכנתא והריבית.

בקיצור, אם פעם לקוח היה רואה נכס, יושב עם בעל הבית ו"סוגר עסקה" בתקיעת כף.

אז אמרנו שינויים בענף הנדלן? היום רשימת היועצים שאני מלווה בביקורים היא אינסופית.

החל מיועץ קרינה, שמאי, בדק בית, מהנדס מטעם עורך הדין שבודק שהבית בנוי לפי ההיתר. אם ישנן חריגות בניה, ובהרבה נכסים ישנן.
פעם הם העלו את ערך הנכס והיו מעין "ממתק":
"החדר הזה לא רשום, זה בונוס לא משלמים עליו ארנונה".
אז היום למשפט הזה יש ערך הפוך.
השמאי מוריד את ערך "החזרת המצב לקדמותו" מהשמאות.
העיריות היום מעדכנות ארנונה על סמך בדיקות בתשריטים.
בלי לשלוח מודד או בודק בכלל. פשוט שולחים מכתב בדואר (לא רשום…דואר ישראל) כי לא באמת משנה אם תקבל את המכתב או לא.
הם מבחינתם מיידעים אותך. לא שואלים אותך.
ועוד כהנה וכהנה.

אם בעבר ראינו בדיקות של "שיפוצניק" או חבר "שמבין", הרי שהיום באים מהנדסים עם תואר שני, ומכשור גרמני עם תואר שלישי.

מודדים את רמת הלחות בקירות, וכמה מרצפות רופפות צריך להחליף באמבטיה או איזה מהאריחים בקירות החדר רחצה דורשים תיקון.
השמאי בודק שההיתר מתאים למוצר. שהשווי מתאים למחיר. שהמצב מתאים לקונה.
הלקוחות מזמינים מודד קרינה כדי לוודא שאין אנטנה סלולרית נסתרת ליד הבית.
ואז מדווחים על כך בשיחה לבן/בת זוג, בטלפון הסלולרי שלהם.
כשהם נרגעים, הם הולכים לעשן סיגריה אחרי שאכלו סטייק טוב.
כל הבדיקות העודפות הללו מכניסות הרבה מידע לראש. אך לא מספקות פתרונות.

בסופו של יום, כמו שאמרה פעם מתווכת שאני מאוד אוהב: הנכס צריך לצבוט לך בלב. ואם עשה צביטה, גם אם הרבי קבע שהנכס בנוי על בית קברות אינדיאני , אתה תקנה כי ההחלטה לקנות היא רגשית.

אפילו לאנשים הכי שכלתנים, שלא נותנים לרגש לתעתע בהם, יש נקודת שבירה.
ואז אחרי חודש, שנה או 5 שנים, אחרי שראו 5 נכסים, 50 או 172 נכסים, הם יגיעו להבנה האמיתית שמושלם יש רק בהוליווד וגם זה ל 90 דקות בלבד.
הם יבינו איפה אפשר להתפשר ואיפה לא . עם מה אפשר לחיות ועם מה לא.
אחרי שעשו את כל הבדיקות האפשריות, הם יקנו נכס שהם אהבו, בלי לקרוא את הדוח שמאי בכלל.