משקיעים או שוקעים

בארצות הברית, אתה יכול לשמוע על משקיעים שיכולים לספר , שתוך 5 שנים הם צברו 60 , 70 ואפילו 100 דירות.  איך זה מתאפשר ? בעיקר כי הממשלה שם מאפשרת את זה. אל תבינו אותי לא נכון, אני לא טוען שהכל שם ורוד, ממש לא, אבל כנראה יותר קל. הממשלה שם מאפשרת למשקיע להתגלגל עם הנדל"ן כל עוד הוא ממשיך לסובב את הגלגל.  אסביר. אם הוא קונה נכס במחיר X , משפץ, משביח ומרוויח 20% אחרי כמה חודשים.  הוא יכול למכור ברווח ולא לשלם מיסים על הרווחים כל עוד הוא רוכש שוב נדל"ן תוך 6 חודשים. אתם הבנתם את זה ?  כל עוד הוא "מחזיר " את הכסף לתוך שוק הנדל"ן, הממשלה מעודדת אותו לעשות עוד עסקאות ולהרוויח.  אם הוא עוצר את ה"עסק". כלומר מפסיק לרכוש נדל"ן. הוא ישלם מס הכנסה על רווחי העסקה האחרונה.  
אך מכיוון שכשמרוויחים, בדר"כ רוצים לעשות עוד עסקה, אותו משקיע יוכל לגדול בקצב מהיר, תוך ייצור רווחים נאים, וללא מיסים , מכיוון שהמדינה בעד. בעד שתרכוש. בעד שתשפץ . בעד שתרוויח, כי אז תרכוש רכב חדש יותר, ובית גדול יותר ובגידם ו…בקיצור, תניע את גלגלי הכלכלה.
כאן, לקוח שרוצה לרכוש נכס על מנת להרוויח, מתקשה לעשות זאת. מכיוון שבכניסה (במועד הרכישה) ישלם 8% מס רכישה. במועד המכירה, ישלם 25% מהרווחים מס שבח. כך שאם הדירה היא לא במחיר מבצע של 50% , או דומה…אין ממש אפשרות לרווח.
בואו נשחק משחק. דירה ששווה 1,200,000 ₪ והבעלים לחוץ, הגרושה רודפת אחריו עם מערוך. אז הוא ממהר למכור אותה במחיר הפסד, מיליון ₪ והקונה נהנה מרווח מיידי של כ 200,000 ₪ . על הנייר עסקה נפלאה.
בואו נמשיך לנתח. הקונה, שבבעלותו הדירה שהוא גר בה, משלם 80,000 ₪ מס רכישה, ועוד 23,400 ₪ עמלת תיווך כולל מעמ, ועוד 6,500 ₪ שכט עורך דין כולל אגרות ומעמ. מגייס 500,000 ₪ מהחסכונות, לוקח משכנתא של חצי מליון , משקיע כמה אלפים בצבע, קוסמטיקה . מזגן חדש , נתחום את ה"שיפוץ" הקוסמטי ל 30,000 ₪ . כולל פיצ'יפקעס מאיקאה. כדי שהדירה תראה גרובית.
הוא מוסר את הדירה ה"מחודשת" למתווך המוכשר שלו ומצליח תוך 3 חודשים בלבד למכור אותה ב 1300,000 ₪ . 300,000 ₪ יותר מהמחיר שהמוכר הקודם קיבל עליה.
מדובר בתרגיל, אז אני לא נכנס עמוק לתוככי האקסל. למשל, לא חישבתי את אגרת פתיחת תיק. אולי יועץ משכנתאות (הוא מנהל כספים, לא צריך) אולי מעצבת ( הוא גם עבד כמעצב חללי עבודה…נוותר גם עליה) , לא חישבתי את הארנונה לכמה חודשים וכו…
עד כה הדירה עלתה (כולל התוספות) היא עלתה לו 1,140,000 ₪ בערך. והוא מוכר אותה ב 1,300,000 ₪ . אפשר לחגוג…רווח של 160,000 ₪ בתקופת זמן של 6 חודשים .
אבל רגע, בא נעצור ונחשב. מה 160,000 ₪ יורדים מיסים בגובה של בערך 40,000 ₪ . מה שמשאיר 120,000 ₪ רווח. הוא שילם למתווך רק 20,000 ₪ כולל מעמ…(מגיע הנחה, עסקה שניה בחצי שנה). נשארנו עם 100,000 ₪ , פחות עורך דין , ארנונה , נשארנו עם 90,000 ₪ …כלומר, 30 אחוז מהרווח נטו ו 7.8% רווח מהעסקה. ניתן לחשב זאת כ -15% מרווח ההון, אבל זאת דרך מאוד וורודה להסתכל על העולם.

בל נשכח שהמדינה הרוויחה ממיסים כ 120,000 ₪ ישירות מהקונה/מוכר (אותו אדם) . באחוזים, מתוך רווח של 300,000 ₪ , המדינה קיבלה חצי 40% מהרווח…לא רע בשביל שותף סמוי.
מוסר השכל…כדאי להיות בעל מדינה 12 ושתהיה לנו שנה טובה ונפלאה .