מי אשם בשינויים במחירי הנדלן?

מי אשם בשינויים במחירי הנדלן?

בכל תהליך שקורה יש יותר מדי פרמטרים שלא ניתן אף פעם לדעת מיהו המניע העיקרי.

מיהו האשם ומיהו הקטליזטור שבגללו הליך מסויים לוקח במקום אחד 5  יחידות זמן.
במקום אחר, תהליך דומה לוקח 15 יחידות זמן…
אותו הדבר נכון גם למחירי הנדל"ן.
ברור לנו שהם עולים.
אבל לא ברור לנו למה הם עולים בקצב שונה. פעם מהר יותר ופעם לאט יותר. לפרקי זמן (קצרים אמנם…) הם אפילו יורדים.
כמתווך ותיק בענף הנדלן שואלים אותי לא פעם, מי אשם בשינויים במחירי הנדלן?

התשובה לשאלה. מי אשם בשינויים במחירי הנדלן? מורכבת מהמון סיבות, אנסה לגעת בחלקן במאמר זה.

בראש ובראשונה מהעובדה שנדל"ן הוא משאב מוגבל.

יש כמות קרקע מסויימת.
אמנם ישנם פתרונות יצירתיים כמו לייבש חלקים מהים, להרוס מבנים של X יחידות דיור ולהכפילם באמצעות בניה חדשה ורוויה יותר ועוד…
אך גם כאן היכולת ל"תכנן" איזורים מבונים מחדש מוגבלת.
איפה האוסמן ותוכניתו המחודשת של פריז?
כאן 6 דיירים לא מצליחים להגיע להסכמה לגבי תמ"א 38.
אזי למחוק חלקים נרחבים מהעיר ולתכננם מחדש ירד מהשולחן.
אז נדל"ן אם כן הוא משאב מוגבל, וכמו כל מוצר שמשימוש לשימוש נשאר ממנו פחות, מחירו יעלה.

הסיבה השנייה היא העובדה שהביקוש לדירות קיים וגדול מההיצע.

קצב ריבוי האוכלוסיה תורם לביקוש.
היצע בנייה מזדחל (27 חודשים זה הזמן הממוצע לבניית דירה בישראל).
וכמובן טרנדים ואופנות, אשר גורמות לעליית ערך בשכונה אחת מול סטגנציה או ירידת ערך בשכונה אחרת.
באופן אישי, אני חושב שהאשם העיקרי בעשור האחרון לעליות המחירים היא הריבית. כלומר, היא לא האשמה היחידה בתהליך, אבל אני חושב שלריבית יש חלק גדול כגורם לעליית המחירים.

נתונים מעניינים, שיעזרו לנו להגיע לתשובה מי אשם בשינויים במחירי הנדלן?

באוקטובר 1997 ריבית הפריים עמדה על 14.9%.

לא היו הלוואות בריבית פריים (לרכישת משקי בית רגילים) והאינפלציה עמדה על 7%. זאת נחשבה להצלחה יחסית,
מכיוון ששבעה אחוז אינפלציה היוו עמידה ביעד התחתון של תחזית האינפלציה.
היעד היה בין 7% ל -10% אינפלציה שנתית.
אז עמידה ביעד התחתון היא בהחלט הצלחה.
ריבית סטנדרטית של לקוח שרכש דירה באותה תקופה עמדה על 6% או 7% צמוד מדד… כלומר כ 15% ריבית ריאלית כולל הצמדה שיוצאת מכיסו של הצרכן.

בשנת 2007, משכנתא ממוצעת שנלקחה עמדה על כ 360,000 ₪ , ואילו כיום סכום המשכנתא הממוצע עומד על קרוב ל 800,000 ₪.
יותר מכפול.
בתקופת זמן של קצת יותר מעשור.

ההחזר החודשי לעומת זאת כמעט ולא עלה.

חישבתי החזר ממוצע למשכנתא של 500,000 ₪ במסלול של ריבית קבועה צמודת מדד (המסלול ה"יציב" של אותה תקופה). עלה כ 4000 ₪. אותה הלוואה, (חצי מליון) באותו מסלול, ריבית קבועה צמודה למדד, יעלה היום לסכום ותקופה זהים כ 2575 ₪ לחודש. כלומר "הנחה" של 35% .

רוכשים רוצים לדעת בעיקר כמה עולה להם ההחזר החודשי שאיתו הם יכולים לתכנן תקציב ולעמוד בו.

אם יתרת המשכנתא עומדת על 450,000 ₪ או 850,000 ₪ זה פחות משנה מכיוון שהם יודעים שבשני המקרים, תוך תקופה זהה, בתשלום זהה, הם יסיימו את המשכנתא.

אז אם מחיר הנכסים עלה ב 35%, בעצם, מבחינת היקף ההוצאה, לרוכש אין הבדל.

ובל נשכח שיש עלייה ממוצעת רב שנתית של 2%… אזי כיום יש להם אפשרות לממן חלק גדול יותר מהדירה, בלי שאיכות החיים שלהם תפגע, ולכן הם מוכנים לשלם יותר עבור הנכס. דבר שהיה בלתי אפשרי בסביבת ריבית של 15% לשנה.
כל עוד הריבית מסתובבת סביב האפס, ויש אומרים שבקרוב היא תיגע במחוזות השליליים של הגרף, המחירים ימשיכו לעלות.

עכשיו כשאתם מכירים את הנתונים ואת הדעה שלי אשמח לשמוע מה דעתכם,

מי אשם בשינויים במחירי הנדלן?