מחיר למזדקן

אני כועס על שר האוצר. על אופן שבו הוא מטפל (או טיפל)  במשבר מחירי הדירות. שלא תבינו אותי לא נכון, יש לי 3 ילדים ואני חושב שהמחירים קצת יצאו מפרופורציות ונכון לטפל במשבר המחירים. אני רוצה שהם יוכלו להיות מסוגלים לקנות לעצמם דירה או בית בלי לעשות קודם אקזיט.  בקצב שבהם הדברים התגלגלו עד שנת 2016, זה לא היה מובן מאליו.  הדרך שבה שר האוצר טיפל במשבר שגויה לדעתי לחלוטין.  קפיטליזם טוען שבכוחות השוק לא צריך לנגוע. כל עוד יש מי שמוכן לשלם את המחיר, יהיה מי שימכור. וברגע שלא יהיה מי שיסכים לקנות, המחירים ירדו לבד ויתאזנו. קפיטליזם במיטבו.  
מה שהשתנה זה כוחות השוק.  גידול טבעי באוכלוסייה, ריבית נמוכה , מלאי דירות נמוך ומשבר הבורסה ב 2008 היוו קרקע פורייה להתחלת החגיגה.  אם מסתכלים על הנתונים הסטטיסטיים, רואים שעיקר העליות היו עד שנת 2013. משנת 2013 יש מגמת עלייה איטית יותר אבל הגרף ממשיך לטפס.
הרי ידוע שבכלכלה, יש קשר ישיר בין ביקוש והציע.  כשהביקוש עולה על ההיצע, המחיר עולה. כשההיפך קורה, המחיר יורד. בשביל זה לא צריך להיות שר אוצר או כלכלן בכיר.  אז להגדיל את ההיצע באופן מיידי קשה ( הרי אי – אפשר לייבא דירות מטורקיה כמו עגבניות או מים)… אז מה עושים ? מנסים לחנוק את הביקוש.  מורידים את המימון לדירה שניה ל 50%. מעלית את מחיר האשראי למשכנתאות. מעלים את מס הרכישה ל8% (הרי מי שיש לו כבר דירה בישראל הוא אויב הציבור).כשכל זה לא מצליח, מגיעה תוכנית מחיר למשתכן. לתת לזוגות צעירים  הזדמנות לרכוש נדל"ן תוך סבסוד הקרקעות ליזמים ומחיר נמוך באופן יחסי למחיר הסביבה.  רק מה הוא שכח ? שמכרזים, תכנון בניה ואספקת הדיור לוקחות זמן. הרבה מעבר לקדנציה. ועד שהמאסה הקריטית של דירות תשווק, תמכר, תיבנה ותאוכלס…יעברו הרבה שנים (לראיה, היום , 4 שנים אחרי שהוכרזה התוכנית נמסרו כ 5000 דירות. דבר נוסף שהוא שכח, זה שבמקומות מבוקשים, אין צורך בתוכנית. יש יותר מדי קונים. באיזורים פחות מבוקשים, פריפריה וכדומה, אין ביקוש רב, והתוכנית עוזרת לשווק את הדירות אבל את זה גם השוק היה עושה לבדו. הרי הזוגותה צעירים לא בהכרח רוצים לגור בפריפריה.  הם רוצים לגור בתל אביב, בחיפה, בנתניה וכל עיר מרכזית אחרת. הם לא רוצים לגור בפריפריה. חלקם נאלצים לעבור לשם מאילוצי תקציב. רובם עדיין עובדים במיקומים לוהטים יותר ולוטשים עיניים או מחכים להזדמנות.  לראייה , בקרית גת, מנהל שיווק של פרוייקט מספר לי שלא מצליחים למכור את כל הדירות של המחיר למשתכן. אין מספיק נרשמים…
מצד שני, בפרוייקט ברמת אלמוגי חיפה (שכונה מהיקרות בעיר) היו מספר דירות מחיר למשתכן משולבות בתוך פרוייקט. 17 דירות במחיר למשתכן במחיר של 11500 ₪ למטר בממוצע כאשר שווי מ"ר חדש בסביבה שווה כ 20,000 ₪ למטר. הן נחטפו מן הסתם. או בשכונת הכרמל הירוק, בלב חיפה, רחוב נעמת.  פרוייקט מפואר של 38 דירות , הוצעו 9 דירות בהגרלה לפי 15000 ₪ למטר. מחיר זול לכל הדעות. למה זוג צעיר צריך דירה ראשונה ברמת אלמוגי? או בפרוייקט יוקרה בנעמת ?  זה שקול לדירות מחיר למשתכן בכפר שמריהו .  האם זה לא מפספס את המטרה ? ומדובר על דירות בודדות.  9 בנעמת ו – 17 באלמוגי.   עדיין, עשרות דירות כאן ומאות דירות שם לא סיפקו פתרון לכל עשרות אלפי הצעירים ששואפים ומעוניינים לרכוש דירה. זה רק שם אותם על המדף. הקפיא אותם. עכשיו הם על הקרח…מחכים. לאלמוגי הבא, מוותרים על קרית גת אבל נרשמים בהרצליה. ואם דיברנו על הרצליה, אז להלן טבלה של פרוייקט מחיר למשתכן בהרצליה, שכונת גליל ים של קבלן בשם שבירו. מתוך 276 דירות, 221 שווקו במסלול מחיר למשתכן. הדירה הראשונה שקפצה לי לעין נמכרה ב 2,839,696 ₪ .  והיו שם גם דירות שנמכרו ב 3.5 מליון ₪ ויותר…לי נראה שזה קצת מפספס את המטרה של מחיר למשתכן ולא ממש נותן פתרון לדיור עממי לזוגות צעירים.  אני אפילו לא מתייחס לעלות הכללית של האוצר. סבסוד קרקעות. סבסוד דירות, עלות ישירה ל"הנחות" ועוד…כל זה מיסים שאנחנו עוד נשלם בדרך כזאת או אחרת.אז שווקו קרקעות ל 100,000 יחידות דיור. נמסרו כ 5000 יחידות משנת 2015 (הכרזת התוכנית )והרבה מדי קונים הועברו למדפי ההמתנה. האם אלה המספרים שיפתרו את משבר הדיור ? אני לא בטוח. מה שבטוח זה שבקצב הזה…כולנו נזדקן לפני שהמחירים ירדו . יש לי רעיון, הוא אפילו לא עולה כל כך הרבה כסף… אבל שר האוצר לא מכותב למאמרים האלה, והמאמר הזה כבר ארוך מדי, אז נעלה אותו במאמר הבא. 

   הניוזלטר נכתב על ידי כרמל עדה, בעל תואר בסטטיסטיקה מאוניברסיטת חיפה ומתווך מורשה משרד המשפטים משנת 1994.  הוא מיועד לגברים ונשים כאחד, ומהווה את דעתו האישית וניסיונו העסקי של כותב המאמר. אין לראות במאמר זה המלצה או הזמנה לפעולה.