טרנד המשרדים

לאחרונה פונים אלי משקיעים רבם ושואלים מה לעשות עם הכסף. תמיד הייתי איש נדל"ן ולמרות שחטאתי פה ושם במשחק בשוק ההון,מעולם לא הצלחתי להרוויח שם כסף. במניות אני יודע בעיקר להפסיד (מי שרוצה עצות איך להפסיד בבורסה, שישלח לי בפרטי 😉 ). השאלה הבאה שרוצים להתייעץ איתי זה על משרד שהם שוקלים לרכוש.  סכומים קטנים (בין 150-500 אלף ₪ . תשואות פנומנליות. הרי מי לא מכיר את ההוא שמשכיר משרד קטן לעורך דין אקסצנטרי שהשקיע חצי מליון בשיפוץ המשרד וגם משלם שכירות של 150 ₪ למטר…
ישנם עכשיו הרבה פרסומים של משרדים המוצעים למכירה בכל מיני גדלים, חלקם ממש קטנים (החל מ 14 מ"ר) ועד בכלל.
הסכומים קטנים. התשואות פנומנליות. מכר שלי, עו"ד דיני חברות ומסחרי , שוכר מחברת רגוס במת"מ חיפה, חדר בגודל של בערך 12 מ"ר עם נוף מהמם לים במחיר של קרוב ל 8,000 ₪ לחודש. מחיר שערורייתי של קרוב ל 650 ₪ למ"ר. אבל בתמורה הוא מקבל מזכירה (משותפת) שעונה לשיחות שלו ומתנהלת כמזכירה פרטית שלו. דואגת להביא קפה הפוך ותופינים כשלקוח נכנס (הוא פשוט מתקשר ומזמין וזה מגיע תוך דקה), שרותי ניקיון, ריהוט , ארנונה, דמי ניהול וכל החשבונות. בקיצור אפילו תמונה על הקיר הוא לא היה צריך לתלות.  אז האם משרד קטן שתרכשו ב250,000 ₪ יהיה מושכר בתשואות כאלה ?ברור שלא.
אתחיל ואציין שהיתרון בנדל"ן מסחרי הוא היציבות. ברוב המקרים, אם לא תתעללו בשוכר שלכם, הוא ישאר שם לשנים רבות ויבטיח לכם הכנסה שוטפת. במקביל, משרדים דורשים רמת תחזוקה נמוכה ביותר. אין מקלחות, אין ילדים ובעלי חיים, הבלאי קטן מאוד. התשואה עדיפה מתשואה למגורים. אז מה השאלה?
למה לא לרוץ ולקנות משרדים? מספר סיבות:
הראשונה, מיסוי גבוה. בעוד כל משכירי הדירות ברחו  מהשקעה בדירות מגורים מפחד ממס ריבוי דירות. הרי שבנדל"ן מסחרי, משלמים 30% מס ויותר, לפי רמת הכנסות של בעל הנכס.  אמנם ניתן לקזז הוצאות הכרוכות באחזקת הנכס, אך בניגוד לדירה, אין הרבה הוצאות במשרדים. לא מתקלחים שם, אז הדוד לא מתקלקל. מזגנים בד"כ מחזיקים כמה שנים טובות עד שמתחילים לקרטע. חלונות לא מצריכים תחזוקה ובהנחה שהמשרד אינו חורבה אמיתית, חוץ ממנורה פה ושם (שזה ממילא באחריות השוכר) אין ממש מה לתקן. אז אין הוצאות.
סיבה שניה. המשרדים המוצעים לציבור כרגע זה משרדים קטנים. משרדים קטנים קשה להשכיר וכשמשכירם, זה למזדמנים.
עסקים קטנים וביתיים. משרדים גדולים הם בד"כ יותר יציבים, אבל הרבה יותר יקרים ועם רמת בסיכון גבוהה הרבה יותר. ארנונה למשרדים או שטחי מסחר יקרה לאין שעור מארנונה למגורים. ואין פטורים. משרדים עשויים לעמוד ריקים חודשים ארוכים ובעתות משבר גם שנים.  לשטחי מגורים, אנשים זקוקים תמיד. גם בתקופות קשות. משרד שעומד ריק חצי שנה או שנה, משנה את כל המאזן של התשואה לשנים רבות…
סיבה שלישית. כשהשמיים מתקדרים, עסקים נכנסים לתוך קונכייה. מצמצמים, מפטרים. עסקים גדולים מפרים חוזים ומשאירים נכס ריק. עסקים קטנים חוזרים לעבוד מהבית או מהקפה השכונתי. מכרים שלי מספרים על גוף ממשלתי, ששכר אלפי מטרים משרדים. כאמור, שוכר טריפל A. הנכס נמכר למשקיע בזכות אותו חוזה ארוך טווח עם גוף ממשלתי. הושקעו מאות אלפי שקלים בהתאמת הנכס וחידוש החוזה. ואחרי פחות משנה, הגוף פורק. אין גוף ואין את מי לתבוע. אין מי שישכור ואין מי שישלם את דמי השכירות.  ינסו לתבוע את הממשלה. אולי יתפשרו על משהו. אבל המיליונים שהושקעו ברכישת והתאמת הנכס ירדו לטמיון. הנכס יעמוד ריק שנים רבות. סיבה נוספת שלא תמיד קשורה אבל יש לה השפעה אדירה על עולם הנדל"ן המסחרי ולסיבה שקניונים רבים כיום (בעולם, פחות בישראל) פושטים רגל ועומדים ריקים הם השינוי הגלובלי בהתנהלות הצרכנים. אם לפני עשר שנים פחדנו מרכישות באינטרנט. סין הייתה מדינה ששימשה ככינוי גנאי לאיכות ירודה ועלי-בבא היה שודד מהאגדות. אז היום כולם קונים און-ליין. שלשום , אמא שלי, בת 76 התהדרה בספר שהיא רכשה באמזון. עולם נפלא.
אז לדעתי, טרנד המשרדים הוא טרנד חולף כמו טרנד רכישת הקרקעות החקלאיות המחולקות.  את הרווח העיקרי עשו בעלי הקרקע החקלאית ברכישה המרוכזת. או חברת הבניה בבניית המשרדים. ההשכרה היא אגוז קשה מאוד לפיצוח. טוב
בעיקר למי שצריך משרד קטן לעצמו ובמקום לשכור, רוכש ו"שוכר" מעצמו. שיטת המקדונלדס.
אבל על זה ועל טרנד ה"זכות ליחידת דיור" בפעם הבאה. חופש קל ונעים לבעלי הזאטוטים שמתרוצצים בחוסר מעש
בסלון. ושוב תודה לממציא המזגן, שבלעדיו , חום יולי אוגוסט היה בלתי נסבל לחלוטין.

 

הניוזלטר נכתב על ידי כרמל עדה, בעל תואר בסטטיסטיקה מאוניברסיטת חיפה ומתווך מורשה משרד המשפטים משנת 1994. הוא מיועד לגברים ונשים כאחד, ומהווה את דעתו האישית וניסיונו העסקי של כותב המאמר. אין לראות במאמר זה המלצה או הזמנה לפעולה.